Поэтапный ремонт в новостройке: Этапы ремонта в новостройке с нуля: советы пошагово — Как сделать ремонт в новостройке с нуля

Другая причина для ремонта этих объектов заключается в том, что эти здания, будь то для частного или государственного сектора, были спроектированы, когда энергосбережение не было приоритетом.

Экономика и логистика содержания и улучшения федеральных зданий такие же, как и в частном секторе.Для финансирования программ капитального ремонта федеральное правительство полагается на арендную плату от агентств по найму. Этот поток доходов необходимо сохранить; поэтому необходимо минимизировать продолжительность строительства. В некоторых проектах реконструкции агентства-арендаторы должны поддерживать работу и не могут выдерживать значительных простоев.

Управление общих служб США обнаружило, что одним из способов максимизировать доход от аренды при минимизации перебоев в работе правительства является поэтапный ремонт.Поэтапный ремонт позволяет зданию оставаться заселенным. Поток доходов в большинстве случаев компенсирует дополнительное время и расходы, связанные с поэтапным подходом, и имеет большую ценность для владельца, чем более короткий период строительства.

Планирование начинается с оценки существующих условий. Большинство зданий, построенных в 60-х годах, сталкиваются с общими проблемами, включая замену систем отопления, вентиляции и кондиционирования и электрических систем; удаление асбеста и других опасных материалов; модернизация современной телекоммуникационной инфраструктуры и инфраструктуры передачи данных; соответствие современным строительным нормам и стандартам ADA; модернизация систем противопожарной защиты; повышение тепловой эффективности ограждающих конструкций; и улучшение рабочей среды.

Иногда владелец решает исправить недостатки как отдельный проект или как модернизацию, когда арендатор съезжает. Однако зачастую наиболее экономичным методом является поэтапный капитальный ремонт здания.

Определение фазировки

При поэтапной реконструкции ограничения здания и критерии, связанные с арендатором, являются основными составляющими при определении того, как происходит поэтапная реконструкция. Крайне важно заручиться поддержкой арендаторов с самого начала, вовлечь их на всех этапах и постоянно информировать их о графиках и изменениях.

Некоторые ограничения здания становятся значительными при эксплуатации здания, хотя они не имеют отношения к обычному незанятому проекту реконструкции — например, сдерживание выбросов асбеста. Кроме того, все системы жизнеобеспечения и средства эвакуации необходимо обслуживать в населенных пунктах. Но, безусловно, наиболее важным фактором является поддержание обслуживания систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в населенных пунктах. То, как области сгруппированы для ремонта, определяется тем, как можно изолировать эти области с помощью службы HVAC.

Влияние системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха на определение этапов можно увидеть в двух проектах: Федеральное здание суда и офисное здание, Харрисбург, Пенсильвания, и Федеральное здание Мурхед, Питтсбург. Здание суда в Гаррисбурге — это 11-этажное федеральное офисное здание площадью 225 000 квадратных футов (gsf), построенное в 1968 году. Проект поэтапного ремонта и перестройки предусматривал координацию и поэтапное выполнение работ 22 различными агентствами-арендаторами.

Проект Moorhead Building представляет собой поэтапный ремонт и переделку 25-этажного федерального офисного здания общей площадью 783 000 фунтов стерлингов, построенного в 1962 году.В настоящее время проект находится в разработке. Координация и поэтапность требовались для 55 различных агентств-арендаторов.

В федеральном здании Moorhead есть большие вентиляционные установки (AHU) на механических этажах, которые обслуживают несколько смежных этажей. Этот проект требовал, чтобы смежные этажи, обслуживаемые этими AHU, нуждались в ремонте на одном и том же этапе.

В других зданиях на каждом этаже установлены кондиционеры меньшего размера, что позволяет изолировать несколько несмежных этажей, как это было в здании Гаррисбург.Возможность изолировать обслуживание HVAC по отдельным этажам дала большую свободу выбора этажей для ремонта на том же этапе.

Типичная последовательность поэтапного ремонта проста: освободить арендаторов из части здания, отремонтировать это пространство, переместить арендаторов из неотремонтированного помещения в недавно отремонтированное пространство, затем отремонтировать недавно освобожденное пространство и продолжить процесс до тех пор, пока все здание не будет отремонтировано. . Однако определение того, какие части на каком этапе ремонтировать, — непростой процесс, который часто диктуется критериями арендатора.

Ремонт целых этажей по одному позволяет сократить сроки строительства и минимизировать неудобства для арендаторов. Идеальная цель — переместить каждого арендатора из существующего пространства в конечный пункт назначения одним движением. Однако более чем вероятно, что некоторым арендаторам придется переехать в подменные помещения до того, как они переедут в конечный пункт назначения. Сведение к минимуму количества перемещений для каждого арендатора зависит от того, сколько этажей можно освободить на каждом этапе, а также от окончательной блокировки и укладки здания.

Блокирование и штабелирование относится к назначению местоположения жилой площади для арендаторов. Во-первых, необходимо задокументировать существующие блокировки и укладки. Затем необходимо разработать требования к программе арендатора, включая документацию и анализ помещений арендатора и функциональных требований. После подробных собеседований можно разработать окончательный план проживания. Сюда входят подробные требования к пространству, включая табличный квадратный фут и информацию о смежности. После этого можно составить окончательный план блокирования и укладки.

Объединение арендаторов на прилегающих площадях и этажах — основная цель большинства проектов реновации федеральных зданий. В здании Moorhead предлагаемый план штабелирования объединяет крупные агентства-арендаторы на смежных этажах. Кроме того, между большими группами этажей арендаторов был предусмотрен буферный этаж, занимаемый более мелкими арендаторами, чтобы обеспечить потенциальный рост на соседние этажи в будущем.

Для разработки наилучшего сценария перемещения арендаторов необходимо изучить множество сценариев блокировки и группирования, пока не будут найдены сценарии, минимизирующие подменное пространство.Объединение одиночных ходов с ограничениями строительства — самый сложный аспект определения окончательного плана поэтапного строительства.

Этапы планирования

Экономический анализ должен определить, какую часть здания и какие этажи можно ремонтировать одновременно. Как минимум, сравните затраты на ремонт всего здания за один этап; половину здания единовременно в двух фазах; треть здания одновременно в трех фазах; и по одной четверти здания в четыре фазы.

Целью поэтапного плана является минимизация дорогостоящих подменных помещений. Для здания Мурхед было разработано три сценария и выбран лучший. Затем были разработаны три дополнительных сценария; один из них был переработан в финальный сценарий блокировки и суммирования. План включал четыре этапа, на завершение которых требовалось 48 месяцев, и требовались подменные помещения стоимостью 3,7 млн. Долларов.

Чтобы еще больше сократить подменные площади и сократить расходы, размер одной фазы был уменьшен.После незначительных и новаторских работ два кондиционера, которые обслуживают верхние этажи, были изолированы, чтобы разделить существующее обслуживание пяти верхних этажей на две фазы. Предлагаемый план стал пятиэтапным сценарием, который закончился более продолжительной продолжительностью строительства — 57 месяцев, но при этом значительно сократилось строительство подменных помещений, что обошлось всего в 2,3 миллиона долларов. В результате стоимость дополнительных девяти месяцев строительства была меньше, чем при более короткометражном сценарии.

Окончательный поэтапный план документирует критический путь того, кто какое место и когда переместит, чтобы освободить.По сути, переупаковка здания становится поэтапным планом.

В здании Harrisburg использовалась возможность изолировать половину каждого этажа. Без механического ограничения зонирования, заключающегося в группировании нескольких смежных этажей, план поэтапного распределения был направлен на перемещение арендаторов в их конечный пункт назначения одним движением. В некоторых случаях целые этажи были завершены за один этап. В других случаях ремонтировали только часть этажей.

Партнерский подход

В проектах поэтапной реконструкции решающее значение имеет партнерский подход между руководителями объектов, арендаторами, архитекторами, инженерами и подрядчиками.Используя методологию поэтапной реконструкции, владельцы зданий и руководители предприятий могут модернизировать здание эпохи 60-х годов, сохраняя при этом заполняемость, операционную деятельность и поток доходов. Капитальные затраты можно свести к минимуму при правильном планировании и оптимизации конфигурации существующих систем здания. Подробный поэтапный план становится инструментом планирования для последующих успешных проектных решений, а также для нескольких этапов строительства и размещения в проекте.

Чарльз Энос — зарегистрированный архитектор и руководитель компании Einhorn Yaffee Prescott, Architecture & Engineering, где он является директором Студии федерального правительства в Вашингтоне, округ Колумбия.C. офис.

: отсутствие недостатков дизайна в Пентагоне, Всемирный торговый центр

Два недавних исследования, связанных с террористическими атаками на Всемирный торговый центр и Пентагон, показывают, что конструкция зданий не усугубила ущерб.

В исследовании делается вывод, что Пентагон, на самом деле, преуспел благодаря своей структурной целостности. А Всемирный торговый центр, как показало отдельное исследование, не получил большего ущерба, чем любое другое здание в аналогичных обстоятельствах.

Структурная система Пентагона — спирально армированные бетонные колонны, поддерживающие плиту, балку и систему балок — перераспределяла вес пятиэтажного здания на колонны, не поврежденные при ударе авиалайнера.

В отчете, выпущенном Американским обществом инженеров-строителей, было обнаружено, что перераспределение веса между этими близко расположенными колоннами ограничивало обрушение этажей выше точки падения авиалайнера.

В отчете рекомендовалось учитывать особенности структурного каркаса Пентагона для структур, необходимых для противодействия прогрессирующему разрушению:

• Непрерывность, например, расширение арматуры пола с помощью структурных опор.
• Избыточность, например, двухстороннее обрамление этажей.
• Энергопоглощающие элементы, такие как усиленные колонны.

Предотвращение прогрессирующего обрушения стало главной заботой после того, как башни-близнецы Всемирного торгового центра подверглись постепенному обрушению.

То, что оспаривается с Башнями-близнецами, является точной причиной обрушения. Исследование Weidlinger Associates противоречит оценке федеральных следователей, которые пришли к выводу, что нетрадиционно легкие опоры пола в башнях вышли из строя.

Маттис Леви, председатель Weidlinger, говорит, что его фирма пришла к выводу, что крах произошел из-за сильной жары, а не из-за недостатков конструкции или конструкции. Воздействие авиалайнеров и разлетающихся обломков ослабило огнезащитные покрытия, что сделало обрушение неизбежным при экстремальных температурах.

Ларри Сильверстайн, который арендует Торговый центр, заказал исследование Вайдлингера. Речь идет о судебном иске на 4 миллиарда долларов с участием страховых компаний, который должен предстать перед судом летом.Хотя Леви обсуждал результаты исследования, он не стал публиковать отчет, сославшись на предстоящую судебную тяжбу.

— Майк Лобаш, ответственный редактор

Комментарии

Как узнать, когда пора — Ремонт и реставрация фасадов

Когда вы закрываете глаза и представляете себе какое-нибудь здание, вы, скорее всего, представляете его фасад — внешнюю оболочку, которая защищает и сдерживает всю суету, происходящую внутри.В жилом доме фасад — это то, что отделяет жителей здания как от элементов, так и от злоумышленников. Поэтому совершенно необходимо регулярно проверять, обслуживать и обслуживать фасад, чтобы убедиться, что он безопасен и функционирует должным образом. В случае ассоциации сообщества ответственность за это ложится на правление или руководство. Хотя методы и процедуры могут различаться, уход за фасадом должен быть основным приоритетом для каждой ассоциации.

(Неподвижные) элементы

Стандартный фасад состоит из многих частей — и все они должны быть в рабочем состоянии, чтобы большая конструкция не начала давать сбои.

«Мы рассматриваем экстерьеры здания — или« оболочку »здания — как систему различных компонентов: крышу, отделку, окна, внешнюю облицовку (включая черепицу, обшивку, кирпич, EIFS [система отделки внешней изоляции] и т. Д.) и все связанные с этим детали и детали », — объясняет Роберт Х. Макбрайд, генеральный директор Dartmouth Group, фирмы по управлению недвижимостью в Бедфорде, штат Массачусетс. «Очень сложно — и, возможно, неразумно — рассматривать любой из них по отдельности; Все они интегрированы для обеспечения предусмотренной функции защиты конструкции и интерьеров здания, в первую очередь от проникновения воды.”

Менеджер и / или соответствующие члены совета директоров должны хорошо знать фасад своего здания или зданий, чтобы лучше понимать, когда что-то может быть не так. «Становится ясно, что необходим ремонт или, по крайней мере, профессиональная консультация, из-за ежедневных проверок», — говорит Фрэнк Анастази, менеджер ассоциации Riverwood Community Association в Порт-Шарлотте, Флорида. Оставьте фасад на произвол судьбы слишком долго, и «вы начнете замечать гниль, получите больше жалоб на утечки от домовладельцев, увидите повреждение краски или потрескавшуюся древесину…. общий внешний вид начинает выглядеть очень плохо », — говорит Анастаси. Далее он добавляет: «И вы должны знать полезный срок службы вашего фасада через свой отчет о запасах, и в это время вы должны иметь возможность визуально оценить, выглядят ли вещи не так хорошо».

Неспособность правильно оценить первопричины или более мелкие признаки износа может иметь эффект «лейкопластыря над пулевым отверстием», когда вы лечите только симптомы более серьезной проблемы, а не лечите ее.«Когда индивидуальный частичный ремонт становится невозможным или экономически неэффективным, возможно, пришло время подумать о крупном ремонте», — предупреждает Келли Рик, управляющая недвижимостью компании Draper and Kramer, Incorporated в Чикаго.

Основные причины

Для того, чтобы определить как наличие проблемы, так и ее источник, помогает понять основные причины ухудшения фасада и контрольные признаки того, что оно, возможно, уже возникло.

«На это влияет множество факторов, включая погоду, отсутствие профилактического обслуживания, движение здания, качество строительных материалов, возраст …», — говорит Рик. «Важно помнить, что маленькие проблемы становятся большими, если их не решать. Ищите трещины, сколы в бетоне, порчу металла, выход из строя оконных уплотнителей, внутренние утечки … все зависит от типа фасада. И, надеюсь, до этого не дойдет, но обломки, падающие со здания, определенно являются красным флагом.”

«В зависимости от характера конструкции — например, вагонка или кладка — признаки износа могут быть или не быть очевидными», — добавляет Макбрайд. «В обшивке вагонкой или дереве, виниле, цементном сайдинге, таком как HardiPlank, контрольными признаками обычно являются гниль, отслаивание краски или внутренние протечки. Самый важный следующий шаг — остановиться; не просто заменяйте сгнивший материал или перекрашивайте. Очень важно найти источник любого проникновения воды. По нашему опыту, девять раз из 10 причиной является сбой в установленной перепрошивке.Необходимо провести всестороннее расследование, чтобы определить, является ли проблема изолированной или системной. Это ключ к исследованию пересечений, т. Е. Между крышей и стеной, стеной с боковой стенкой, крышей с дымоходом и т. Д. Во время этого процесса необходимо произвести оценку базовой структуры. Нет ли обширной гнили обшивки стен? Подоконники и рамы сгнили? Есть ли сильный прогиб или провисание кровельной обшивки? »

Другой важный момент — это, конечно, стоимость.Отсутствие поддержки со стороны ассоциации может происходить из-за того, что выполнение профилактических или серьезных работ будет слишком дорогостоящим, и поэтому правление может адаптировать мышление «незнание — это блаженство».

«Обычно по мере того, как сайдинг стареет, а здание все больше изнашивается из-за погодных условий, затраты на уход за всем начинают расти, что в конечном итоге требует гораздо больше денег, чем это было изначально», — говорит Анастаси.«В конечном итоге все выглядит очень плохо, и их нужно заменять. Как правило, сообщества любят растягивать дела, [и], к сожалению, ассоциации часто не в состоянии делать большие сбережения на будущее. Когда здания достигают точки, где необходимо заменить сайдинг, у ассоциации нет времени на ее стороне, поэтому поэтапное внедрение не является вариантом. Эти сценарии требуют немедленной оценки, и большинство ассоциаций обратятся за ссудой, а затем распределяют финансовое бремя с течением времени, тем самым не оказывая серьезного финансового воздействия на всех жителей.И некоторые ассоциации используют комбинацию резервных денег и кредита, чтобы уменьшить финансовые последствия ».

Чего ожидать, когда вы ожидаете (фасадные работы)

Когда крупный проект фасада неизбежен, совет директоров должен принять ряд решений, включая выбор поставщика, график реализации проекта (и его потенциальное нарушение нормальной жизнедеятельности ), стоимость, влияние на привлекательность сдерживания и т. д. Важно сотрудничать со знающими, компетентными профессионалами, которые могут помочь сориентироваться в том, что иногда может оказаться сложным и длительным процессом.

«Важно консультироваться с инженерами и архитекторами и согласовывать обходы с подрядчиками», — говорит Райан Кинсер, старший менеджер по недвижимости и директор консьерж-услуг DDG, компании по недвижимости с офисами в Нью-Йорке, Калифорния, и Флорида. «После обзоров, обсуждений, замен и предложений, еще раз обсудите все с консультантом по проектированию или архитектуре и тесно координируйте свои действия с советом директоров для выбора рекомендованного участника торгов и запланированного графика.Продавцы участвуют в стандартном процессе торгов и могут быть выбраны посредством профессиональных рекомендаций, наблюдения за работой, прошлых торгов или работы на других должностях. Тщательное рассмотрение, последующие проверки, планирование и составление бюджета — все это играет важную роль в выборе ».

«Мобилизация проекта фасада стоит денег, поэтому вам нужно нанять инженера-строителя или архитектора», — добавляет Рик. «Это будут ваши лучшие потраченные деньги. Определите, что нужно сделать как минимум, а также то, что нужно сделать — потому что вы не хотите возвращаться к этому в следующем году — и есть ли какая-либо связанная работа, которую было бы рентабельно выполнить сейчас (Покраска 100 процентов например, фасад здания, а не просто покрытие недавно отремонтированных участков.) Получите предложения по всем этим вещам и проведите собеседование с подрядчиками, ознакомившись с мнением и рекомендациями вашего инженера-строителя. Проверить ссылки. При необходимости проведите дополнительные раунды торгов, пока не будут определены объем работ и бюджет. Изучите страховку, чтобы узнать, покрывается ли какая-либо из работ. Выведите всю информацию на доску. Проводите информационные встречи с собственниками, чтобы сообщить им, что необходимо, в том числе смету затрат. Поговорите с банками и получите информацию о финансировании, которое зависит от стоимости и имеющихся резервных средств.Получите информацию об индивидуальных займах, если специальная оценка является возможным сценарием финансирования. Как только финансирование будет урегулировано, наймите подрядчика, получите разрешение и выполняйте работу ».

Степень, в которой проект будет разрушительным, зависит от характера работы, но совет директоров всегда должен учитывать, как любое строительство повлияет на жизнь жителей. «Сбои, вызванные шумом (например, отбойными молотками), пылью, запахом (от мембран, красок или подготовительных работ) и общим отсутствием уединения — мы говорим о рабочих, торчащих за окном вашего 30-го этажа, — невозможно переоценить», — предупреждает Рик. .«Соседи будут звонить олдермену по поводу защитных навесов на тротуарах, возможно, вам придется закрыть подъездную дорожку и накрыть главные входы, жители не могут выходить на балконы в рабочее время, если инструменты упадут … это продолжается и продолжается».

«У меня были проекты, в которых я разобрал до шпилек 2 x 4, пришлось снимать изоляцию, вы называете это … и когда что-то подобное случается, это действительно будет разрушительно», — добавляет Анастази. . «У вас может быть ограниченный доступ к зданиям, потеря доступа к парковочным местам, мусорные контейнеры на территории, общий шум, закрытие некоторых удобств.Это строительная зона, и крупный проект в крупном здании может занять целый год, так что жильцы могут столкнуться с проблемами со всех сторон, и с этим нужно мириться ».

Важно честно и открыто говорить о масштабах строительства; Правления или руководство, стремящиеся приукрасить ситуацию, скорее всего, столкнутся с удивленными и рассерженными жителями. «Связь, уведомления и, при необходимости, координация с соседями могут сыграть свою роль в общем процессе строительства», — говорит Кинзер.«Соблюдение местных законов и правил необходимо при подготовке и завершении всех работ. Безопасность также находится на высоком уровне, чтобы гарантировать, что стандарты OSHA [Управление по охране труда] включены и соблюдаются ».

Майк Оденталь — штатный писатель / репортер The Cooperator.

Поэтапные преобразования академических зданий

По мере того, как здания середины 20-го века подходят к концу своего срока службы, академические учреждения сталкиваются с проблемой ремонта их, пока они остаются частично занятыми.Когда подходящие подменные помещения недоступны или когда нет возможности полностью освободить здание, чтобы ремонт был произведен более эффективно, возникает необходимость в поэтапном подходе. Однако последствия поэтапного ремонта будут не только материально-техническими, но также финансовыми, программными и техническими. Анализируя проекты поэтапной реконструкции зданий нескольких типов, можно извлечь передовые методы планирования, проектирования и строительства, чтобы смягчить многие из наиболее распространенных проблем.

5 Выводы. . .

1. Когда это необходимо, получает доступ к нужному количеству подменных помещений. Это станет решающим «порогом» успеха.
2. Послушайте здание, относительно структурной и системной логики. Это обычно приводит к созданию дизайна.
3. Определите, где могут потребоваться компромиссы для поддержки поэтапного подхода.
4. Заблаговременно определите реальность разрушения и продолжительности. Что сделает ремонт живым с минимальным влиянием на исследования и обучение?
5. Разработайте планы на случай непредвиденных обстоятельств — и бюджеты — на случай непредвиденных событий , таких как перебои в работе коммунальных служб, перерывы в финансировании и изменения требований программы.

Обзор: что мы понимаем под поэтапным ремонтом?

Для целей данной статьи мы определяем поэтапный ремонт как имеющий следующие характеристики:

• Все здание будет реконструировано
• Здание будет частично занято во время строительства, а не полностью освобождено
• Для завершения проекта необходимо несколько этапов (фаз) в связи с логистикой или финансированием
• Требуется временное или постоянное перемещение жильцов и их деятельности

Хотя детали различаются в зависимости от типа здания, e.g., лаборатории против жилых или академических помещений, фундаментальные принципы, характерные для поэтапного ремонта, довольно последовательны. Эта статья основана на более чем 30-летнем опыте планирования и проектирования поэтапных ремонтов лабораторных зданий, студенческих общежитий и общих учебных помещений.

Планирование с открытыми глазами

Независимо от того, какой тип здания вовлечен в поэтапную реконструкцию, кажется неизбежным, что так называемая «разрешающая» фаза — иногда называемая фазой 0 — необходима до начала фактического восстановления программного пространства.Такие вспомогательные задачи могут включать в себя перемещение людей или оборудования для создания пространства, готового к ремонту, установку системной инфраструктуры (временной или постоянной), строительство подменных помещений для приема перемещенных людей, создание новых шахт или подсобных помещений, разработку новой вертикальной циркуляции для облегчения эвакуации. во время строительства и тому подобное.

В качестве конкретного примера, поэтапная реконструкция Химических лабораторий Дрейфуса Массачусетского технологического института требовала стимулирующей фазы. Чтобы создать достаточное внутреннее подменное пространство для проведения вертикальных этапов ремонта, некоторых жильцов необходимо было переместить внутри здания; у других было меньше места.А кабинет кафедры и кабинеты преподавателей были перенесены во внешнее подменное пространство. Последним шагом в этой работе было временное преобразование «сухого» пространства в «влажное», чтобы приспособиться к перемещению лаборатории. На рисунке 1 показано, как этот этап вписывается в общую последовательность работы.

Рисунок 1

Фаза 0 реконструкции химической лаборатории Дрейфуса Массачусетского технологического института (MIT Dreyfus Chemistry Labs) включала преобразование офисных помещений в «влажные» подменные помещения для выполнения отдельных вспомогательных функций лаборатории. Последующие фазы представляли собой вертикальные срезы, центрированные на каждой вертикальной шахте.Изображение любезно предоставлено Гуди Клэнси.

Учитывая реальность того, что строительство приведет к появлению пыли, вибрации, шума и нарушению работы и передвижения по объекту, владельцы зданий должны приложить усилия для предоставления жильцам большого количества предварительной информации, чтобы правильно выверять свои ожидания относительно этапов строительства. . Это общение может включать в себя форумы городского типа, на которых представлены и обсуждаются замыслы в области проектирования и строительства, рассылки по электронной почте, документы с часто задаваемыми вопросами и веб-сайты проектов.

Учитывая реальность того, что строительство приведет к появлению пыли, вибрации, шума и нарушению работы и передвижения по объекту, владельцы зданий должны приложить усилия для предоставления жильцам большого количества предварительной информации, чтобы правильно выверять свои ожидания относительно этапов строительства. .

В зависимости от типа реконструируемого здания вы должны измерить базовые показатели поведения здания до начала строительства, особенно в отношении уровней вибрации и шума.Это даст вам точку отсчета для сравнения с данными любого текущего мониторинга, который вы будете проводить во время строительства. Ценный шаг, который может создать доброжелательность и понимание среди жильцов здания, — это заблаговременная презентация проектной группой, включая консультанта по акустике, с обобщением ожидаемых вибраций и шума, связанных со строительством, потенциального смягчения и того, как они будут варьироваться в зависимости от местоположения и расстояния. .

Это ничего не значит, если у него нет этих качелей (космос)

Предоставление подменных помещений (также называемых «дополнительными помещениями») может быть единственным наиболее важным фактором, определяющим эффективность поэтапного ремонта.Чем больше места вы можете освободить за раз, тем больше площадь строительства может быть для каждого этапа. Это дает дополнительное преимущество в виде потенциального сокращения количества фаз, их общей продолжительности и, следовательно, стоимости. Другими словами, реконструкция меньшего количества более крупных фаз займет меньше времени и будет стоить меньше, чем реконструкция большего количества более мелких фаз при прочих равных условиях.

Чем больше места вы можете освободить за раз, тем больше площадь строительства может быть для каждого этапа.

В общем, подменные помещения могут быть внутренними ; то есть внутри ремонтируемого здания; или внешний , то есть в другом месте.Во многих проектах сочетание обоих типов оказывается действенной стратегией. В некоторых случаях наиболее подходящей стратегией является перемещение группы жильцов (например, кабинетов преподавателей) из здания на время проекта, а не только на одну фазу, что помогает изолировать их от нарушения жизни в текущем строительный проект.

Для достижения оптимальной эффективности вы хотите создать критическую массу смежных пространств, которые можно ремонтировать за один раз, чтобы облегчить работу инфраструктуры и добиться некоторой экономии на масштабе.В здании с разбросанными недостаточно используемыми или пустыми площадями вам нужно сначала объединить эти пустые площади, переместив функции. Это можно сделать, сжав занимаемое пространство или переместив людей (внутри здания или снаружи).

Подвижное пространство, подходящее для программы, которое было определено в других зданиях кампуса, вероятно, будет предпочтительнее оплаты временного внешнего пространства, такого как трейлеры. Хотя стоимость оснащения этого помещения может быть аналогична стоимости оборудования арендованного трейлера, это постоянный актив кампуса.Подменные помещения следует располагать как можно ближе к зданию, чтобы облегчить жильцам возможность поддерживать тесную связь со своими коллегами, которые остаются в здании на данном этапе. Это будет важным соображением, особенно если предприятие будет находиться вне дома на год или более.

Крупные проекты реновации предоставляют владельцу возможность подумать, все ли обитатели здания действительно должны находиться там в течение длительного времени, то есть должны ли некоторые функции перемещаться навсегда? Это становится довольно простым способом освободить место для подменных целей и ремонта, создавая пространство для роста основных программ, которые остаются в здании (или возвращаются в него).

Подготовка подменного помещения для приема программ, которые вы перемещаете, будет отдельной задачей этапа подготовки. Прежде чем фактически занять подменное пространство — внутреннее или внешнее — вы должны выделить достаточно времени для проектирования и отделки. Если вы приобретаете трейлеры для подменных помещений, вам необходимо выделить время на подготовку площадки, подведение к ней инженерных сетей, установку фундамента и завершение любых связанных строительных работ до прибытия трейлеров.

Стоимость создания подменных помещений становится важным компонентом общей структуры затрат по проекту.Стоит оценить компромиссы между арендой трейлеров и их покупкой напрямую, так как кривые затрат через несколько лет пересекутся, после чего владение может быть предпочтительным. Владельцам также следует подумать о том, можно ли после завершения проекта использовать трейлеры для других нужд подменных помещений в кампусе, что дополнительно обосновывает сценарий покупки. В упомянутом проекте Массачусетского технологического института владелец решил оставить прицепы еще на несколько лет, чтобы поддержать другие близлежащие проекты ремонта.

Снижение неопределенности: разведка и бюджет

Реконструкция по своей сути связана с некоторой неопределенностью, связанной с характером существующих зданий.Даже имея то, что считается набором рекордных чертежей и спецификаций, вы не можете точно знать, где в стене находятся трубопроводы и трубы, и действительно ли подрядчик построил конструкцию так, как это показано на чертежах. Добавьте к этим характеристикам тот факт, что здание могло быть датировано восемнадцатым, девятнадцатым или двадцатым веком и что изменения, вероятно, произошли с течением времени без надлежащей документации.

Можно начать с так называемых «реальных» (записанных) чертежей, но не останавливайтесь на достигнутом.Из-за всех вышеупомянутых элементов владельцам и архитекторам необходимо приложить значительные усилия для полевой проверки и некоторого количества разрушающих или неразрушающих исследований. Цель состоит в том, чтобы уменьшить неопределенность и, следовательно, риск затрат (и, возможно, расписания). Один особенно полезный метод — это ранний строительный макет реконструкции внешней стены; это возможность оценить существующие условия и альтернативные методы строительства, такие как подходы к ремонту стен и замене окон.

Надбавки за поэтапный переход могут составлять от 2 до 5 процентов, в зависимости от того, в каком бюджете владелец выберет подменные помещения и вспомогательные расходы. Эти премии включают неэффективность необходимости держать часть здания занятой и обслуживаемой системами, в то время как другие части ремонтируются. Кроме того, в связи с премией может быть ограниченный доступ, более мелкие индивидуальные контракты для каждой сделки, множественные мобилизации и демобилизации, а также предоставление временных услуг.

Вся строительная смета включает непредвиденные обстоятельства различного рода. Ремонт обычно влечет за собой более высокие непредвиденные расходы, чем новое строительство, из-за риска скрытых условий. Поэтапный ремонт заслуживает еще более высокого уровня непредвиденных обстоятельств, потому что последующие последствия для графика и бюджета при обнаружении скрытого состояния часто больше, чем у нефэтапного проекта.

Рост стоимости строительства является важным фактором при составлении бюджета поэтапного ремонта.Для крупных, многолетних поэтапных проектов эскалация приведет к увеличению затрат на более поздние фазы из-за совокупного эффекта нескольких лет эскалации. Например, стоимость эскалации за восемь-десять лет большого, сложного 10-летнего проекта может в конечном итоге оказаться почти такой же, как стоимость работ на этом этапе. Лучший способ смягчить влияние эскалации — уменьшить количество этапов и увеличить объем работы, выполненной ранее в проекте; в результате вы получите больше за свои инвестиции.Конечно, реальная доступность финансирования может просто сделать предварительную загрузку объема проекта невозможной.

Лучший способ смягчить влияние эскалации — уменьшить количество этапов и увеличить объем работ, выполненных ранее в проекте.

Проектирование поэтапного ремонта

При проектировании поэтапного ремонта часто возникает соблазн начать с попытки выяснить этапы («как»), но вы должны сопротивляться этому, по крайней мере, до тех пор, пока вы не разработаете план для желаемого конечного состояния ремонта ( «Что» или «почему»).Хотя на самом деле механика поэтапной реализации может влиять на аспекты дизайна, опыт научил нас, что сначала нужно разработать оптимизированный план конечного состояния. Затем вы можете определить промежуточные шаги, которые принесут наиболее рентабельный результат.

Руководящий принцип, который мы обычно используем при проектировании ремонтных работ, — это «прислушиваться к зданию». Структура здания, высота от пола до этажа, расположение шахт, размеры, расположение основных компонентов системы и циркуляция логически определяют дизайн.Когда вы добавляете четвертое измерение — время — для поэтапного обновления, принцип все еще применяется, но изменяется дополнительным уровнем сложности. Например, необходимость одновременного поддержания систем здания в рабочем состоянии в сочетании с вводом новых систем может потребовать предоставления временных услуг, для которых необходимо найти место.

Большинство жильцов в поэтапном проекте предпочитают переезжать как можно меньше раз — в идеале только один раз, из своего текущего местоположения в свое окончательное местоположение (которое может быть в другом месте в здании).Хотя это желательно с точки зрения минимизации сбоев, достичь этого может быть сложно. В значительной степени в зависимости от наличия и количества подменных помещений весьма вероятно, что определенному должностному лицу или сотруднику, возможно, придется переехать дважды: один раз во временные помещения, а затем второй раз в их окончательное местоположение. Владельцы и проектные группы должны донести реальность этой ситуации на ранней стадии проекта, как часть управления ожиданиями. На рис. 2 показано несколько перемещений, необходимых для поэтапного обновления проекта MIT Dreyfus Labs.

В дополнение к отслеживанию того, где должен находиться каждый житель на каждом этапе, необходимо отслеживать их оборудование и имущество. В случае ремонта научных зданий это может стать серьезной задачей из-за уникальных требований к научному оборудованию и оборудованию. Многие специализированные предметы, такие как микроскопы, не только очень чувствительны (к вибрации и пыли), но также требуют участия производителя при перемещении и повторной установке оборудования, поскольку часто требуются особые условия окружающей среды и повторная калибровка.

Существует множество подходов к разработке проектной и строительной документации на поэтапный ремонт. Один из подходов заключается в разработке полного проекта через строительную документацию сразу для всего проекта до начала строительства. Это может быть наиболее подходящим для проектов, состоящих всего из двух или трех этапов, а также для более простых типов академических зданий, таких как жилые дома. Поэтапное строительство дает возможность поэтапного проектирования; команда может извлечь уроки из первого этапа и применить это понимание к документации для последующего этапа.

Альтернативный поэтапный подход состоит в том, чтобы выполнить весь проект на полпути через проектирование — скажем, схематическое проектирование — затем перейти к разработке проекта, строительной документации и администрированию строительства, по одной фазе за раз. Пока Фаза 1 находится в стадии строительства, Фаза 2 может перейти в DD и так далее. Такой подход может помочь владельцу координировать усилия по проектированию и строительству с учетом доступности дополнительного финансирования. Это также может иметь смысл в юрисдикциях, особенно в государственном секторе, в которых положения о закупках требуют, чтобы отдельные этапы торгов проводились отдельно.

Рисунок 2

Щелкните изображение, чтобы увеличить.

Этот рисунок иллюстрирует серию строительных секций в проекте MIT Dreyfus Labs, где каждый главный исследователь будет перемещаться на каждом этапе. Он также отслеживает ключевые элементы оборудования (например, вытяжные шкафы или перчаточные ящики).

Рисунок 3

Щелкните изображение, чтобы увеличить.

Реконструкция научного комплекса UConn Gant Science Complex была спроектирована последовательно, поэтапно, после того, как был разработан первоначальный схематический проект, который определил весь объем проекта.Это было обусловлено, прежде всего, наличием финансирования, а также предоставило некоторую гибкость для более поздних этапов с учетом изменений программы.

Текущее поэтапное обновление научного комплекса 1970-х годов является хорошим примером последнего подхода. Научный комплекс Ганта площадью 290 000 квадратных футов в Университете Коннектикута (UConn) в настоящее время завершает Фазу 1 трехэтапного процесса строительства. С самого начала проектирования владелец предвидел описанный ранее дополнительный процесс, основанный на ожидаемых циклах финансирования в штате Коннектикут.Этот подход был реализован, как и планировалось, и оказался дополнительным преимуществом. Паузы между этапами проектирования не только способствовали учету извлеченных уроков, но и дали UConn и команде дизайнеров возможность скорректировать дизайн на более поздних этапах. Корректировки позволят учесть требования к изменению программы — например, наем новых преподавателей, другое оборудование и смещение академических приоритетов — с меньшим влиянием на уже выполненную проектную работу.

Этап строительства: прогнозирование и общение

Этап строительства частично занятого ремонта более сложен, чем ремонт пустого здания.Мало того, что работники должны помнить о присутствии людей в здании (и наоборот), но и сохранение систем в рабочем состоянии, пока новые системы проходят через здание, добавляет свои собственные проблемы.

Непосредственно перед строительством, как отмечалось ранее, мы рекомендуем установить базовые показатели для уровней шума и вибрации в здании. Целесообразно привлечь испытательную компанию для проведения постоянных измерений таких экологических критериев во время строительства.

Опыт научил нас, что есть несколько основных категорий проблем, которые помогают определить успех.

Связь

И владелец, и руководитель строительства должны регулярно общаться с жильцами здания, чтобы держать их в курсе предстоящих строительных работ, особенно тех, которые являются шумными, вызывают вибрацию или иным образом нарушают работу. Отключение коммунальных сетей следует планировать заблаговременно, и жильцы должны знать, что в течение определенного периода времени они потеряют электроэнергию, воду или другие услуги.

Планирование на случай непредвиденных обстоятельств является обязательным. Для критических систем безопасности жизнедеятельности у вас может быть даже план B и план C.Представьте себе набор наихудших сценариев, касающихся сбоев системы, аварийных ситуаций и отложенных переключений системы. Для зданий, в которых содержатся важные исследовательские объекты или животные, риски особенно высоки, поэтому убедитесь, что у вас есть планы. Для менее чувствительных профессий риски могут быть меньше, но требуют одинакового внимания. Для критически важных систем, которые должны оставаться в эксплуатации, можно подготовить отдельный набор документов, чтобы четко разграничить процессы и последовательности, необходимые для постоянной защиты этих систем.

Следствием этой концепции является потребность в очень четкой цепочке коммуникаций. Например, если в одночасье лопнет труба, кому сначала следует позвонить жильцам: КМ? Кто-то в помещениях? А остальная часть протокола должна быть четко определена для всеобщего блага.

Выход

Строители могут делить коридоры, лестницы и, возможно, лифты с жильцами здания. Владельцы и CM должны определить, какая сторона берет на себя ответственность за обеспечение безопасности, включая доступность, выход, освещение и т. Д.Другими словами: кому принадлежит лестница?

Охрана и безопасность

Создание и поддержание безопасного выхода во время строительства часто является отдельным мини-проектом. В некоторых случаях необходимо предусмотреть временную лестницу, чтобы справиться с существующей лестницей, которая будет передана на ремонт. Точно так же, возможно, потребуется построить временные разделительные перегородки для создания коридора доступа или горизонтального выхода, соответствующего кодам.

Смежная тема заключается в том, что люди, находящиеся на строительной площадке, должны чувствовать себя в безопасности как для своей личной безопасности, так и для сохранности своего имущества.Владельцу может потребоваться принять дополнительные меры безопасности, физические и / или эксплуатационные, на этапе строительства.

Распродажа

Тот факт, что разные части здания будут завершены и переданы владельцу в разное время, представляет собой свои проблемы. Во-первых, необходимо предусмотреть поэтапные гарантии и управлять ими соответствующим образом, чтобы избежать дублирования или пробелов в покрытии. Во-вторых, вы должны иметь в виду, что строительные работы на более поздних этапах не должны перекрываться с уже завершенными зонами, чтобы участки, повторно занятые владельцем, не подвергались повреждению.

Замыкание петли обратной связи: извлеченные уроки

Один из наиболее интересных аспектов многоэтапного ремонта — это способность извлекать уроки из ранних этапов и применять эти уроки на более поздних этапах. Иногда эти уроки принимают форму вопросов строительства, решение которых можно улучшать от одного этапа к другому. Другие ситуации облегчают обратную связь от строительства к дизайну.

Типы уроков, которые, как правило, накапливаются в ходе проектов, могут быть техническими, логистическими, процедурными или касаться конструктивности и эффективности дизайна.Потенциально все члены проектной группы — владелец, архитектор, инженер, подрядчик — могут извлечь выгоду из цикла извлеченных уроков. Некоторые уроки принесут пользу только одной из основных сторон. Но всегда стоит записывать эти уроки по мере их возникновения — а затем возвращать их группе при переходе к следующему этапу или при первой возможности для улучшения будущей работы.

Реконструкция (поэтапная или нет) дает возможность «нажать кнопку сброса» и изменить привычки жильцов в отношении использования здания с целью помочь сохранить способность структуры служить учреждению в течение длительного времени.Эти привычки или протоколы могут варьироваться от безопасности и управления вытяжными шкафами в лабораторных зданиях до развертывания новой системы для работы с вторсырьями или хранением, до простой адаптации к новой компоновке и распределению программ, которые влияют на модели передвижения и доступ к преподавателям.

Биографии авторов

Бернард Дули, AIA, LEED AP BD + C, старший научный сотрудник и директор по планированию лабораторий в Goody Clancy, специалист в области научных исследований и учебных заведений. Бывший химик-исследователь, он хорошо разбирается в том, как работают ученые, и в технических требованиях, которые определяют успешную лабораторию.Эта перспектива дает ему взаимопонимание с ведущими исследователями и учеными, что помогает его проектам стать всемирно известными благодаря своей элегантности и функциональности.

Роджер Н. Гольдштейн, FAIA, LEED AP, руководитель Goody Clancy, является национальным лидером в области проектирования и ремонта исследовательских и учебных корпусов для естественных наук. Он возглавляет научно-техническую практику фирмы, которая охватывает широкий спектр программ от геномики до нейробиологии и от биохимии до биоинженерии.Гольдштейн — эксперт по сложным этапам реализации проектов. Он преуспевает в творческой задаче преобразования существующих зданий и проектирования универсальных пространств для использования в настоящее время и в будущем.

Аманда Л. Сандерс, AIA, LEED AP BD + C, старший юрист Goody Clancy, имеет 15-летний опыт разработки и управления технически и программно сложными проектами. Сильный менеджер проектов и эксперт в области адаптивного повторного использования и реставрации исторических зданий, она имеет особый опыт в области ремонта зданий.Она новаторски и целеустремленно решает проблемы, с креативностью находит прагматичные, эффективные решения некоторых из самых сложных задач строительства и проектирования.

Общайтесь с авторами

Чтобы прокомментировать эту статью или поделиться своими наблюдениями, напишите по электронной почте [email protected], [email protected] или [email protected].

Процесс восстановления поврежденных жилых домов за пределами исторических центров после землетрясения в Аквиле: часть II — реконструкция «тяжелых повреждений»

Эксплуатация и техническое обслуживание сооружений — Обзор | WBDG

Введение

Эксплуатация и техническое обслуживание объектов включает в себя широкий спектр услуг, компетенций, процессов и инструментов, необходимых для обеспечения того, чтобы созданная среда выполняла функции, для которых объект был спроектирован и построен.Эксплуатация и техническое обслуживание обычно включают повседневные действия, необходимые для здания / построенного сооружения ^и , его систем и оборудования, а также жителей / пользователей для выполнения их предполагаемых функций. Эксплуатация и техническое обслуживание объединены в общий термин O&M, потому что объект не может работать с максимальной эффективностью без технического обслуживания; поэтому оба рассматриваются как одно.

В разделе «Эксплуатация и техническое обслуживание производственных помещений» представлены рекомендации по следующим направлениям:

• Инвентаризация недвижимого имущества (RPI) — Предоставляет обзор типа системы, необходимой для ведения инвентаризации физических активов организации и управления этими активами.
• Компьютеризированные системы управления техническим обслуживанием (CMMS) — Содержит описания процедур и практик, используемых для отслеживания технического обслуживания активов организации и связанных с ними затрат. Эти проекты, как правило, повторяются, включают профилактические, запланированные / запланированные и чрезвычайные мероприятия, с проектами ниже установленного порогового уровня в долларах (т. е. 15 000 долларов США).
• Компьютерное управление объектами — первоначально относящееся к технологиям пространственного планирования, однако не используется в более общем смысле для описания множества технологий, касающихся любого или всех аспектов управления объектами.Примеры включают
  

  CMMS, BIM, IWMS и другие.

• Руководства по эксплуатации и техобслуживанию — в настоящее время широко признано, что эксплуатация и техническое обслуживание представляют собой самые большие расходы при владении и эксплуатации объекта на протяжении его жизненного цикла. Точность, актуальность и своевременность хорошо разработанных, удобных для пользователя руководств по эксплуатации и техническому обслуживанию невозможно переоценить. Следовательно, все чаще требуются подробные руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию для конкретных объектов как часть общего процесса ввода в эксплуатацию. Эти руководства описывают процессы, методы, инструменты, компоненты и частоты, используемые для необходимых операций и управления физическими активами.
• Уборка / уборка —После открытия здания ключи передаются уборщикам, смотрителям или обслуживающему персоналу для внутренней «уборки» и обслуживания. Использование экологически чистых чистящих средств и внедрение более безопасных методов очистки зданий обеспечивает более эффективное управление активами собственности и более здоровое рабочее место. Уход за землей и надлежащая очистка внешних поверхностей также важны для эффективной общей программы обслуживания и очистки объекта.Уборка / уборка, а также озеленение, уборка снега и т. Д. Считаются общими работами по техническому обслуживанию.

• Эксплуатация и обслуживание исторических зданий — это уникальная и сложная проблема: балансировка с сохранением работоспособности старого оборудования при одновременном рассмотрении последствий установки нового, более эффективного оборудования. Кроме того, очистка деликатных поверхностей и произведений искусства требует использования продуктов, которые с меньшей вероятностью повредят эти поверхности, обеспечивая при этом здоровую окружающую среду для жителей здания.Поддержание строгого контроля температуры и влажности для защиты произведений искусства и антиквариата является дополнительной проблемой для персонала O&M. Смитсоновский институт провел обширные исследования влияния температуры и влажности на артефакты, с которыми можно ознакомиться по следующим ссылкам:

  Определение допустимых диапазонов относительной влажности и температуры в музеях и галереях : Часть 1 и Часть 2

  Для получения дополнительной информации обратитесь к Министру внутренних дел по стандартам обращения с историческими объектами , в разделе «Документы и ссылки» WBDG или к Sustainable Historic Preservation .

• Методы реализации проекта —Процесс, установленный для эффективного определения, определения стоимости, закупки, выполнения и управления операциями и проектами технического обслуживания, называется методом реализации проекта. Поскольку существует множество разрозненных проектов по эксплуатации и техническому обслуживанию, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости и их поставщики услуг, крайне важно, чтобы они выполнялись своевременно и с минимальными затратами. В то время как традиционные методы выполнения строительных работ, такие как проектирование-заявка-строительство, обычно использовались, совместные методы выполнения строительных работ, такие как заключение контрактов на выполнение заказов, продемонстрировали способность выполнять более 90% этих типов проектов вовремя, в рамках бюджета и к удовлетворению всех участников и контрольных групп.

Объем O&M включает в себя действия, процессы и рабочие процессы, необходимые для сохранения всей застроенной среды в соответствии с инвентаризацией объектов недвижимости и их вспомогательной инфраструктуры, включая инженерные сети, автостоянки, дороги, дренажные сооружения и территории условие, которое будет использоваться для выполнения их предполагаемой функции в течение их жизненного цикла. Эти мероприятия включают плановое профилактическое и профилактическое обслуживание, а также корректирующее (ремонтное) обслуживание.Профилактическое обслуживание (PM) состоит из ряда требований к обслуживанию, основанных на времени, которые обеспечивают основу для планирования, составления графиков и выполнения планового обслуживания (плановое или корректирующее). PM включает регулировку, смазку, очистку и замену компонентов. Продолжительные по времени PM, такие как замена подшипников / уплотнений, обычно планируются на периоды регулярного (заводского или «производственного») простоя. Согласно Федеральной программе управления энергопотреблением (FEMP), профилактическое обслуживание пытается обнаружить начало механизма деградации с целью исправления деградации до значительного износа компонента или оборудования.Корректирующее обслуживание — это ремонт, необходимый для возврата оборудования в надлежащее рабочее состояние или обслуживание, и он может быть как запланированным, так и незапланированным. Некоторое оборудование по истечении срока службы может потребовать капитального ремонта. Согласно Министерству обороны США, определение капитального ремонта — это восстановление объекта до полностью работоспособного состояния, как предписано стандартами технического обслуживания.

Требования будут варьироваться от одного объекта до университетского городка или группы университетских городков. По мере увеличения количества, разнообразия и сложности объектов организация, выполняющая ЭиО, должна адаптироваться по размеру и сложности, чтобы обеспечить стабильное выполнение миссии.Во всех случаях O&M требует знающих, квалифицированных и хорошо обученных менеджеров и технического персонала, а также хорошо спланированной программы технического обслуживания. Философия, лежащая в основе разработки программы технического обслуживания, часто основывается на возможностях организации по эксплуатации и техническому обслуживанию. Цели комплексной программы технического обслуживания включают следующее:

• Уменьшить капитальный ремонт
• Сокращение внеплановых отключений и ремонтов
• Увеличьте срок службы оборудования, тем самым увеличив срок его службы.
• Реализовать экономию затрат в течение жизненного цикла, а
• Обеспечить безопасные, функциональные системы и помещения, соответствующие замыслу проекта.

Устойчивое развитие — важный аспект процесса эксплуатации и технического обслуживания. Хорошо управляемая программа O&M должна сберегать энергию и воду и быть ресурсоэффективной, удовлетворяя при этом требования к комфорту, здоровью и безопасности жителей здания. Влияние Закона об энергетической политике 2005 г. (EPAct 2005), Исполнительного указа 13693 и Закона об энергетической независимости и безопасности 2007 г. (EISA 2007) необходимо учитывать в процессе эксплуатации и технического обслуживания объектов.Раздел Federal High Performance and Sustainable Buildings содержит ключевую информацию, необходимую федеральному персоналу для выполнения требований к высокопроизводительным и экологически безопасным зданиям.

Критическим компонентом общей программы ЭиТО оборудования является его надлежащее управление. Согласно FEMP, функция управления должна связывать отдельные части программы в единое целое. Общая программа должна включать пять отдельных функций: эксплуатация, техническое обслуживание, инжиниринг, обучение и администрирование (OMETA).Помимо установления и поддержки связей OMETA, менеджеры O&M несут ответственность за взаимодействие с другими менеджерами отделов и доведение до конца своих доводов в пользу сокращения бюджетов.

Проблемы, связанные с

Руководства по эксплуатации и техническому обслуживанию на уровне системы . Организации, которым требуется более высокий уровень информации об эксплуатации и техобслуживании, помимо типовых документов поставщика оборудования, должны обеспечить выделение достаточных средств и определение соответствующих требований к объему / содержанию / формату на этапе планирования.Важно проанализировать и оценить объект на системном уровне, а затем разработать процедуры для достижения наиболее эффективной интеграции системы. Руководства системного уровня содержат информацию о том, как это сделано, на основе философии программы технического обслуживания. Процедуры O&M на системном уровне не заменяют документацию производителей для конкретных единиц оборудования, а, скорее, дополняют эти публикации и руководства по их использованию. Например, поиск неисправностей на системном уровне будет анализировать неисправности на уровне компонентов, таких как насос, клапан или двигатель, а затем ссылаться на конкретные требования производителя для удаления, ремонта или замены компонента.Документация, как правило, должна соответствовать или превосходить клиентские или коммерческие стандарты, такие как Руководство ASHRAE (например, Директива 4-2008 (R 2013) Подготовка документации по эксплуатации и техническому обслуживанию для строительных систем ) по формату и содержанию, а также должна быть адаптирована специально для поддержки Программа обслуживания владельца (MP).

Эксплуатация и обслуживание исторических зданий . Это уникальный и сложный вопрос: балансировка с сохранением работоспособности старого оборудования при одновременном рассмотрении последствий установки нового, более эффективного оборудования.Кроме того, очистка деликатных поверхностей и произведений искусства требует использования продуктов, которые с меньшей вероятностью повредят эти поверхности, обеспечивая при этом здоровую окружающую среду для жителей здания. Поддержание строгого контроля температуры и влажности для защиты произведений искусства и антиквариата является дополнительной проблемой для персонала O&M. Смитсоновский институт провел обширные исследования влияния температуры и влажности на артефакты, с которыми можно ознакомиться по следующим ссылкам:

Обмен строительной информацией о зданиях (COBie) .Возможность внедрения COBie должна быть определена на этапе планирования, особенно когда требуется BIM.

Федеральное управление активами недвижимого имущества (Распоряжение 13327–2004). В соответствии с этой директивой федеральные агентства должны установить процедуры для установления ответственности и управления всеми федеральными объектами, находящимися в собственности и обслуживании. Это включает в себя отчетную стоимость, состояние и устойчивость, а также принятие принципов общей стоимости владения и стоимости жизненного цикла.

Отложенное техническое обслуживание . Метод определения стоимости отсроченного обслуживания организации обсуждался в течение последнего десятилетия. В 1995 году Консультативный совет по федеральным стандартам бухгалтерского учета (FASAB) установил стандарт бухгалтерского учета № 6, который определил и установил требования к отчетности об отсроченном техническом обслуживании. Это привело к тому, что федеральное сообщество решило, как выполнить эти требования, и в 1999 году Постоянный комитет Федерального совета по эксплуатации и техническому обслуживанию опубликовал Технический отчет 141 — Отсроченное техническое обслуживание федеральных объектов.В этом отчете дается дальнейшее определение технического обслуживания и ремонта. FASAB находится в процессе пересмотра вопроса об отсроченном техническом обслуживании и его определении и определении. Кроме того, в недавнем отчете GAO были поставлены под сомнение различия, которые существовали в определении и определении методов ведомства по отчетности об отсроченном техническом обслуживании (см. Отчет GAO-09-10 — Федеральная недвижимость: неясны финансовые риски правительства из-за невыполненных работ по ремонту и техническому обслуживанию — октябрь 2008 г.). Кроме того, FFC профинансировал исследования для прогнозирования организационных результатов, ожидаемых от инвестиций в техническое обслуживание и ремонт объектов.Все эти усилия повлияют на то, как федеральное агентство будет учитывать и отслеживать затраты на техническое обслуживание и ремонт, а также объем отложенного обслуживания.

Устойчивое развитие . В последних директивах установлены цели по сокращению потребления энергии и воды и повышению устойчивости как новых, так и существующих зданий (см. Исполнительный указ 13693 «Планирование обеспечения устойчивости федерального правительства в следующем десятилетии» и Закон об энергетической независимости и безопасности от 2007 (EISA 2007)).Это повлияет на то, как объекты работают и как они обслуживаются. Раздел Federal High Performance and Sustainable Buildings содержит ключевую информацию, необходимую федеральному персоналу для выполнения требований к высокопроизводительным и экологически безопасным зданиям.

Новые проблемы

Разборка . Снос старых или исторических зданий и замена их новыми конструкциями, которые могут быть не такими прочными, устойчивыми или безопасными, — это проблема, встречающаяся во многих сообществах как в государственном, так и в частном секторе.В настоящее время не существует единого инструмента для решения проблемы Teardown, но лучше всего работает комбинация стратегий. Один из инструментов, доступных в Интернете, — это «Инструменты разборки в Интернете», , созданный в рамках Инициативы по сносу Национального фонда сохранения памятников старины. Этот инструмент задуман как простой в использовании, удобный и универсальный инструмент, в котором представлены около 30 инструментов и более 300 примеров передового опыта, используемых в США.

Дополнительные ресурсы

А.Этап планирования и проектирования

Операции по эксплуатации и техническому обслуживанию начинаются с планирования и проектирования объекта и продолжаются на протяжении его жизненного цикла. На этапах планирования и проектирования должен быть задействован персонал по эксплуатации и техническому обслуживанию, который должен определить требования к техническому обслуживанию для включения в проект, такие как доступ к оборудованию, встроенный мониторинг состояния, подключения датчиков и другие требования по эксплуатации и техническому обслуживанию, которые помогут им, когда построенный объект будет передан владельцу / пользовательской организации. Команда O&M должна быть представлена ​​в группе разработки проекта, чтобы они заранее знали типы средств управления, оборудования и систем, которые им придется обслуживать после передачи им объекта.Для получения дополнительной информации по этому вопросу см. «F. Координация возможностей и обучения персонала с использованием оборудования и уровней сложности системы». Следует уделять внимание профессионально разработанным Руководствам по эксплуатации и обслуживанию системного уровня, а не типичным руководствам по оборудованию, поставляемым поставщиками. Инициатива по обмену информацией о зданиях для строительных работ (COBie) также должна быть рассмотрена. Для более крупных комплексов персонал по эксплуатации и техническому обслуживанию должен учитывать общесистемную интеграцию и совместимость предлагаемых продуктов с существующими системами, включая инструменты, оборудование и чистящие средства.Здесь начинается полный процесс ввода системы в эксплуатацию. WBDG — Обмен строительной информацией о зданиях (COBie)

• Руководство по передовой практике эксплуатации и технического обслуживания FEMP Министерства энергетики (DOE) — Глава 3: Управление эксплуатацией и техобслуживанием, Глава 9: Конструкция / выбор насоса
• EPA I-BEAM — Модель обучения и оценки качества воздуха в помещении (I-BEAM) — это руководство, предназначенное для использования специалистами в области строительства и другими лицами, интересующимися качеством воздуха в помещениях коммерческих зданий.
  • Глава — Очистка воздуховодов / стандарты
  • Глава — Конструкция выхлопной системы
• PBS-P100 Стандарты помещений для службы общественных зданий Администрации общих служб (GSA) — Приложение A.3 Новое строительство и модернизация и Приложение A.4 Проекты переоборудования

B. Этап строительства

Для поддержки эффективной эксплуатации и технического обслуживания (O&M) важно, чтобы документация по эксплуатации и техническому обслуживанию (1) требовалась владельцем, (2) была точной и (3) была доступна своевременно.Руководства на уровне системы и руководства производителя для установленных систем и оборудования, включая рабочие чертежи, должны быть доступны для ознакомления владельцу на этапе строительства. Однако нередко эта документация доставляется при закрытии финансового актива, спустя много времени после того, как владелец переехал в здание. Чтобы эффективно эксплуатировать объект при обороте, информация об ЭиТО должна быть доступна до завершения финансового периода, занятости владельца и, особенно, до обучения оператора / обслуживающего персонала.Если в настоящее время это не так, владельцам может потребоваться пересмотреть свои спецификации закупок, чтобы выполнить требование. Несмотря на то, что получение документации по эксплуатации и техническому обслуживанию может контролироваться представителем владельца или агентом по вводу в эксплуатацию здания, усилия должны координироваться / контролироваться руководителем строительства собственника, чтобы гарантировать, что они будут выполнены.

Кроме того, как правило, часть строительного контракта, даты гарантии / активации и информация о запасных частях должны быть систематизированы и отслежены.

C. Подход к эксплуатации и техническому обслуживанию

Организация по эксплуатации и техническому обслуживанию обычно отвечает за эксплуатацию и поддержание искусственной среды. Для этого организация по эксплуатации и техническому обслуживанию должна ответственно управлять системами и оборудованием и поддерживать их надлежащим образом. Коммунальные системы могут быть простыми линиями / системами подачи или могут быть законченными системами производства и снабжения. Работы по техническому обслуживанию могут включать в себя плановое профилактическое / прогнозирующее / и техническое обслуживание, корректирующее (ремонтное) обслуживание, вызовы неисправностей, (например,g., в комнате слишком холодно), замену устаревших элементов, диагностические испытания и осмотр, капитальный ремонт и уход за территорией. Организации по эксплуатации и техническому обслуживанию могут использовать программу техобслуживания, ориентированного на надежность (RCM), которая включает «оптимальное сочетание реактивного, основанного на времени или интервалах, основанного на состоянии и упреждающего технического обслуживания (прогнозирующего / запланированного)… Эти основные стратегии технического обслуживания, а не применяются независимо друг от друга, объединяются, чтобы воспользоваться их соответствующими сильными сторонами, чтобы максимизировать надежность оборудования / оборудования при минимальных затратах в течение жизненного цикла.«В частности, для систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC), ретро-ввод в эксплуатацию является вариантом повышения операционной эффективности. Организация по эксплуатации и техническому обслуживанию также обычно несет ответственность за ведение записей по отложенному техническому обслуживанию (DM), то есть работам по техническому обслуживанию, которые не были выполнено по какой-то причине — обычно из-за отсутствия средств.

• Инструкция 32-1051 Управление системами крыши ВВС США.
• UFC 3-601-02 O&M: Проверка, тестирование и обслуживание систем противопожарной защиты Министерством обороны (DOD).
• Руководство по передовым методам эксплуатации и технического обслуживания FEMP Министерства энергетики (DOE) — Глава 5: Типы программ технического обслуживания, Глава 9: Идеи по эксплуатации и техническому обслуживанию основных типов оборудования
• Федеральная служба закупок — Осмотр / ремонт лифтов Управлением общего обслуживания (GSA).
• ENERGY STAR® Руководство по модернизации здания — Глава 6 Освещение, Глава 8 Системы распределения воздуха
• EPA I-BEAM — Модель обучения и оценки качества воздуха в помещении (I-BEAM) — это руководство, предназначенное для использования специалистами в области строительства и другими лицами, интересующимися качеством воздуха в помещениях коммерческих зданий.
• Общество технологий предотвращения отказов машинного оборудования
• TM 5-692-1 Техническое обслуживание механического и электрического оборудования на объектах управления, связи, разведки, наблюдения и разведки (C4ISR) Инженерным корпусом армии (USACE).
• TM 5-692-2 Техническое обслуживание механического и электрического оборудования на объектах командования, управления, связи, компьютеров, разведки, наблюдения и разведки (C4ISR) Инженерным корпусом армии (USACE).
• UFC 3-110-04 Обслуживание и ремонт кровли Министерством обороны (DOD).
• LEED для существующих зданий: эксплуатация и техническое обслуживание Совета по экологическому строительству США (USGBC).
• Отчетность об отсроченном техническом обслуживании для федеральных предприятий: соответствие требованиям стандарта № 6 Консультативного совета по федеральным стандартам бухгалтерского учета с поправками

D. Жизненный цикл O&M

По данным Международной ассоциации управления объектами (IFMA), эксплуатационные расходы в течение жизненного цикла объекта обычно составляют 2% на проектирование и строительство, 6% на ЭиТО и 92% на заработную плату жильцов.Эксплуатация и техническое обслуживание элементов, включенных в здания, конструкции и вспомогательные сооружения, сложны и требуют наличия хорошо осведомленной, хорошо организованной управленческой команды и квалифицированной, хорошо обученной рабочей силы, независимо от того, выполняются ли эти функции собственными силами или по контракту. Целью организации по эксплуатации и техническому обслуживанию должна быть эксплуатация, техническое обслуживание и улучшение объектов, чтобы обеспечить надежную, безопасную, здоровую, энергоэффективную и эффективную работу объектов для достижения поставленной цели на протяжении всего их жизненного цикла.Для достижения этих целей руководство O&M должно управлять, направлять и оценивать повседневную деятельность O&M и бюджетные средства для поддержки требований организации. Для федеральных агентств расчет стоимости полного жизненного цикла является требованием Постановления правительства № 13327 от 2004 г. «Управление активами федеральной недвижимости».

E. Компьютеризированные системы управления техническим обслуживанием

O&M организации могут использовать компьютеризированные системы управления техническим обслуживанием (CMMS) для управления своими повседневными операциями, а также для отслеживания статуса работ по техническому обслуживанию и отслеживания связанных с ними затрат.Эти системы являются жизненно важными инструментами не только для управления повседневной деятельностью, но и для предоставления ценной информации для подготовки ключевых показателей эффективности (KPI) / показателей для использования при оценке эффективности текущих операций и для поддержки организации и персонала. решения. Эти системы начинают все больше и больше интегрироваться с географическими информационными системами (GIS), технологиями информационного моделирования зданий (BIM) и COBie для увеличения / улучшения эксплуатационных возможностей объекта.

F. Координация возможностей и обучения персонала с использованием оборудования и уровней сложности системы

O&M организации должны учитывать уровень квалификации своего персонала в свете систем и компонентов O&M на своих объектах. Это распространяется не только на штатный персонал, но и на любые услуги по контракту. Если навыков, необходимых для поддержки установленных систем и оборудования, недостаточно, необходимо либо провести обучение, либо использовать менее сложные системы оборудования для обеспечения экономичной организации работы.

В связи с естественным прогрессом отрасли, включающим технологические достижения в реконструкцию, капитальный ремонт и строительство новых зданий, в эксплуатацию вводятся высокотехнологичные строительные системы, с которыми текущий персонал по эксплуатации и техническому обслуживанию недостаточно знаком, чтобы должным образом устранять проблемы, когда они возникают, или продолжайте работать эффективно. Примером этого являются системы автоматизации зданий (BAS). Часто неподготовленный персонал заменяет запрограммированные настройки ручными настройками, которые решают конкретные проблемы горячих / холодных вызовов, но со временем эти совокупные изменения приводят к несбалансированным общесистемным операциям.

Независимо от уровня сложности оборудования, каждая организация должна разработать программы обучения и отслеживать квалификацию персонала, чтобы гарантировать, что они соответствуют существующим и планируемым системам здания. Это позволит организациям улучшать обучение по мере необходимости на постоянной основе. Программа периодического обучения должна учитывать как тип требуемых навыков, так и имеющиеся навыки кадрового резерва в данной географической области. Темы для рассмотрения включают следующее:

• Правила безопасности / OSHA
• Порядок пуска и останова оборудования
• Нормальные рабочие параметры
• Порядок действий в экстренных случаях
• Планы профилактического обслуживания оборудования
• Использование соответствующих инструментов и материалов, включая средства индивидуальной защиты (СИЗ)

Программы обучения следует пересматривать не реже одного раза в год и всякий раз, когда планируются изменения оборудования или новых помещений.В дополнение к регулярным оценкам технических способностей персонала O&M в отношении существующего оборудования, этот персонал всегда должен включаться в работу проектных групп по разработке новых проектов. Персонал O&M может внести ценный вклад в соответствие способностей и планов обучения персонала с любым новым оборудованием. Персонал O&M обычно является одним из лучших источников информации о том, как работает существующее предприятие, и он может дать представление о том, как новое оборудование будет включено в программы обслуживания объекта.Персонал может не всегда понимать основную причину проблемы со зданием, но он может определить области, которым постоянно уделяется внимание в попытках исправить давнее состояние. Вклад персонала O&M может помочь проектировщикам обратиться к этим областям в проектах ремонта и модернизации оборудования. Следует искать более простое оборудование, если потребности в конкретном оборудовании не могут быть удовлетворены в долгосрочной перспективе с имеющимися трудовыми ресурсами из-за технологического уровня.

Квалифицированный персонал необходим для эксплуатации и обслуживания объектов с максимальной эффективностью, а также для защиты значительных инвестиций в оборудование и системы.Необученные сотрудники не только представляют потенциальную физическую опасность для себя и других, но и могут по незнанию повредить оборудование и вызвать ненужные простои. Неэффективное и ненадлежащее O&M может также привести к аннулированию гарантии и сокращению ожидаемого срока полезного использования (EUL) оборудования.

Сертификаты и надлежащее обучение поставщиков услуг O&M защищают организацию, сотрудников и посетителей. Источники обучения включают производителей, профессиональные организации, торговые ассоциации, университеты и технические училища, курсы коммерческого образования / обучения, а также обучение на рабочем месте и варианты обучения на рабочем месте (OJT).Программы обучения должны обеспечивать персонал надлежащим сочетанием этих источников, чтобы обеспечить актуальность рассматриваемых материалов и их применимость к объектам организации.

G. Работы, не связанные с эксплуатацией и техобслуживанием

Большинство организаций, занимающихся эксплуатацией и техобслуживанием, обычно также выполняют работу, выходящую за рамки определения O&M, но так часто требующуюся и выполняемую ими, что работа часто становится частью их базового плана. Эта работа является новой по своему характеру работой, связанной с оборудованием, и, как таковая, не должна финансироваться из фондов O&M, а должна финансироваться запрашивающей организацией.Примеры могут включать незначительные ремонтные работы — такие как установка розетки для поддержки нового копировального аппарата, обеспечение выхода сжатого воздуха на новый испытательный стенд, услуги носильщика для особых мероприятий и переездов — или полный ремонт помещения и / или новые, небольшие строительные объекты. Доступные методы документирования состояния искусственной среды и ее потребностей в обслуживании / ремонте включают периодическую оценку состояния объекта (FCA).

H. Уборка / Зеленая уборка

Учебные курсы

Метрики / Ключевые показатели эффективности

• Кастодиальные затраты на квадратный фут
• Стоимость содержания земли за квадратный фут
• Затраты на энергию на квадратный фут
• Энергопотребление
• Индекс восстановительной стоимости рабочего тока объекта (CRV) (Показатель производительности SAM: APPA 2003)
• Индекс общей площади производственных площадей (GSF) (Показатель производительности SAM: APPA 2003)
• Метрики / модели затрат
• Коммунальные расходы на квадратный фут
• Стоимость вывоза отходов на квадратный фут

Определения

• Emergency Maintenance — Незапланированные работы, требующие немедленных действий для восстановления услуг, устранения проблем, которые могут прервать работу, или для защиты жизни и имущества.Незапланированное / внеплановое обслуживание Реагирующие и неэкстренные корректирующие работы, которые происходят в текущем бюджетном цикле или годовой программе. Мероприятия могут варьироваться от внепланового технического обслуживания, вызывающего неудобства, требующего низкого уровня навыков для исправления, до неэкстренных задач, включающих умеренный или капитальный ремонт или исправление, требующие квалифицированного персонала.

• Emergency Repairs — Запросы на внеплановый и непредвиденный ремонт системы или оборудования.Сервисные вызовы обычно поступают, когда система или компонент выходит из строя и / или считается, что работает неправильно. Если проблема создала опасность или затрагивает важную услугу, может потребоваться экстренное реагирование. И наоборот, если проблема не является критической, стандартного ответа будет достаточно.

• Энергозатрат — Этот показатель эффективности выражается как отношение британских тепловых единиц (БТЕ) ​​к каждому брутто-квадратному футу (GSF) объекта, группы объектов, участка или портфеля.Этот показатель представляет собой универсальную метрику энергопотребления, которая обычно считается мировым стандартом. Этот показатель использования энергии можно отслеживать за определенный период времени, чтобы измерять изменения и отклонения в использовании энергии. Основными факторами, влияющими на БТЕ на квадратный фут брутто, являются внешняя температура, изменения нагрузки на здание и эффективность оборудования. Количество энергии, необходимое для отопления, охлаждения, освещения и работы оборудования на квадратный фут брутто. Показатель традиционно представлен как общее количество потребляемой энергии за год или за месяц.Все виды топлива и электричество преобразуются в соответствующее количество тепла или БТЕ для расчета всей потребляемой энергии. Использование энергии = британские тепловые единицы БТЕ / общая площадь GSF.

• Индекс текущей текущей восстановительной стоимости (CRV) производственного объекта — Этот показатель представляет уровень финансирования, предусмотренного для ответственности за управление капитальными активами организации. Показатель выражается как отношение годовых эксплуатационных расходов на техническое обслуживание объекта к текущей восстановительной стоимости (CRV).Ежегодные эксплуатационные расходы на техническое обслуживание объекта включают все расходы на обслуживание и текущее обслуживание, относящиеся к объектам и территориям. Он также включает расходы на капитальный ремонт, финансируемые из годового эксплуатационного бюджета на техническое обслуживание объектов. В эту категорию не входят расходы на капитальный ремонт и / или обновление капитального ремонта, финансируемые другими счетами, а также расходы на коммунальные услуги и вспомогательные услуги, такие как почта, телекоммуникации, общественная безопасность, охрана, автомобильный парк, парковка, гигиена окружающей среды и безопасность, центральная приемная и др.Индекс CRV операционной деятельности = годовые операционные расходы на техническое обслуживание оборудования ($) / текущая стоимость замещения ($).

• Индекс валовой операционной деятельности предприятия (GSF) — Этот показатель представляет уровень финансирования, предусмотренного для ответственности за управление капитальными активами организации. Показатель выражается как отношение годовых эксплуатационных расходов на содержание объекта к общей площади учреждения. Ежегодные эксплуатационные расходы на техническое обслуживание объекта включают все расходы на обслуживание и текущее обслуживание, относящиеся к объектам и территориям.Он также включает расходы на капитальный ремонт, финансируемые из годового эксплуатационного бюджета на техническое обслуживание объектов. В эту категорию не входят расходы на капитальный ремонт и / или обновление капитального ремонта, финансируемые из других институциональных счетов, а также расходы на коммунальные услуги и вспомогательные услуги, такие как почта, телекоммуникации, общественная безопасность, охрана, автомобильный парк, парковка, гигиена окружающей среды и безопасность. , централизованный прием и т. д. Индекс GSF операционной деятельности предприятия = Годовые операционные расходы на техническое обслуживание оборудования ($) / Общая площадь (GSF).

• Обычное / текущее техническое обслуживание и мелкий ремонт — Циклические плановые работы, финансируемые в рамках годового бюджетного цикла, выполняемые для продолжения или достижения либо первоначально ожидаемого срока службы основных средств (например, зданий и основного оборудования), либо установленного подходящего срока службы. уровень производительности. Нормальное / плановое обслуживание проводится для основных средств, таких как здания и основное оборудование, чтобы помочь им достичь первоначально ожидаемого срока службы. Устранение недостатков требует низких затрат и обычно выполняется в рамках ежегодных средств на эксплуатацию и техническое обслуживание (O&M).Нормальное / плановое обслуживание не включает действия, которые увеличивают емкость актива или иным образом модернизируют актив для удовлетворения потребностей, превышающих или отличающихся от первоначально запланированных.

• Операции — Все действия, связанные с рутинным, повседневным использованием, поддержкой и обслуживанием здания или физического актива; включая административные, управленческие сборы, обычное / текущее обслуживание, услуги по хранению и уборку, услуги противопожарной защиты, борьбу с вредителями, уборку снега, уход за территорией, ландшафтный дизайн, экологические операции и ведение учета, вывоз мусора, услуги безопасности, контракты на обслуживание, сборы (электричество, газ / масло, вода), страхование (пожар, ответственность, эксплуатационное оборудование) и налоги.Он не включает капитальные улучшения. В эту категорию могут входить расходы по контрактам на обслуживание и другие расходы третьих сторон. Эксплуатационная деятельность может включать в себя некоторые регулярные работы по техническому обслуживанию и мелкие ремонтные работы, которые не связаны с операциями, но они не включают в себя какой-либо значительный объем работ по техническому обслуживанию или ремонту, которые были бы включены в качестве отдельной статьи бюджета.

• Плановое или запрограммированное обслуживание — Включает те задачи обслуживания, цикл которых превышает один год.Примерами планового или запрограммированного технического обслуживания являются покраска, заливка крыш, перекрытий и герметизирующих покрытий дорог и парковок, очистка суженных инженерных коммуникаций и аналогичные функции.

• Predictive Maintenance / Testing / Inspection — Текущее обслуживание, тестирование или осмотр, выполняемые для прогнозирования отказа с использованием определенных методов и оборудования, таких как анализ вибрации, термографы, рентгеновские снимки или акустические системы, чтобы помочь в определении будущих потребностей в техническом обслуживании.Например, тесты для обнаружения утончающихся труб, трещин или чрезмерной вибрации, которые указывают на необходимость технического обслуживания.

• Профилактическое обслуживание — Запланированная контролируемая программа периодических проверок, регулировки, чистки, смазки и / или выборочной замены компонентов компонентов и мелкого ремонта, а также испытаний и анализа производительности, предназначенная для максимального повышения надежности, производительности и жизненный цикл строительных систем, оборудования и т. д.Профилактическое обслуживание состоит из множества операций по проверке элементов, которые в случае отключения могут помешать выполнению основных операций по установке, поставить под угрозу жизнь или имущество либо потребовать больших затрат или длительного времени для замены.

• Запрограммированное капитальное обслуживание — Включает те задачи обслуживания, цикл которых превышает один год. Примерами планового капитального ремонта являются покраска, обслуживание крыш (заливка), обслуживание дорог и стоянок (перекрытия и герметизация), обслуживание инженерных систем (очистка суженных линий скребками) и аналогичные функции.

• Ремонт (и) — Работы, выполняемые для восстановления работоспособности оборудования после отказа или повышения его эффективности. Восстановление объекта или его компонента до такого состояния, чтобы его можно было эффективно использовать по назначению путем капитального ремонта, переработки или замены составных частей или материалов, которые были повреждены под действием элементов или использования и не были исправлены посредством технического обслуживания. .

• Текущий ремонт — Действия, предпринятые для восстановления системы или единицы оборудования до их первоначальной мощности, эффективности или возможностей.Текущий ремонт не предназначен для значительного увеличения мощности задействованного элемента. Например, замена вышедшего из строя котла новым агрегатом аналогичной мощности будет обычным ремонтом. Однако, если мощность нового блока удвоится по сравнению с исходным блоком, стоимость дополнительных мощностей должна быть капитализирована и не будет считаться рутинными ремонтными работами.

• Внеплановое / внеплановое обслуживание — Запросы на ремонт системы или оборудования, которые, в отличие от работ по профилактическому обслуживанию, являются внеплановыми и непредвиденными.Сервисные вызовы обычно поступают, когда система или компонент выходит из строя и / или считается, что работает неправильно. Если проблема создала опасность или затрагивает важную услугу, может потребоваться экстренное реагирование. И наоборот, если проблема не является критической, стандартного ответа будет достаточно. Реагирующие и / или аварийные корректирующие действия, которые происходят в текущем бюджетном цикле или годовой программе. Мероприятия могут варьироваться от внепланового технического обслуживания, вызывающего неудобства, требующего низкого уровня навыков для исправления, до неэкстренных задач, включающих умеренный или капитальный ремонт или исправление, требующие квалифицированного персонала, до аварийных внеплановых работ, требующих немедленных действий для восстановления услуг и устранения проблем. которые могут прервать деятельность или защитить жизнь и имущество.

Примечание

ⁱ Термин здание или сооружение будет использоваться как синонимы для описания любой построенной конструкции (здания, плотины, дороги, мосты, общественный транспорт и т. Д.).

Текущий и будущий ремонт — Вашингтонский национальный собор

Последние обновления восстановления

Спустя почти восемь лет после землетрясения 2011 года, потрясшего Собор, ремонтные работы продолжаются по мере поступления средств.Несмотря на то, что нам предстоит долгий путь, мы добились значительного прогресса. Последние проекты включают: