Купили квартиру с чего начать ремонт вторичка: Квартира-вторичка – с чего начинать ремонт, этапы ремонта вторичного жилья и советы профессионалов

С чего начать ремонт в квартире

Какой ремонт необходим: поверхностный или капитальный

 Порядок любого ремонта в квартире начинается с определения сложности и объема будущих работ. Чтобы немного освежить помещение, сделать комнату светлой и чистой, достаточно провести поверхностный косметический ремонт. В этом случае просто меняют обои, переклеивают потолок, заменяют ламинат, окрашивают стены в другой оттенок.

Если планируете полностью избавиться от всего старого и надоевшего, то следует выполнить капитальный ремонт с перепланировкой, заменой окон, монтажом новых полов, современных потолков. Некоторые решаются на дизайнерский или евроремонт. В этом случае нужно тщательно продумать, с чего начать ремонт в квартире, и жилье можно преобразить полностью.

Дизайн помещений по комнатам

 Вначале определитесь с дизайном и интерьером каждого помещения в доме, которое нужно изменить. Для комнат, где будет выполнен ремонт, нужно сделать детальные чертежи последовательных этапов ремонтных работ.

При составлении эскиза ремонта обязательно указывайте:

 Создавайте свой проект в тех цветах, в которых в конечном итоге хотите видеть комнату. Это позволит проверить, сочетаются ли между собой выбранные вами оттенки или нет. Такие эскизы необходимы и при заказе дизайн проекта интерьера и ремонта квартиры под ключ.

  Перечень необходимых инструментов

 Перед тем как сделать ремонт в новой квартире с нуля, уделите время составлению списка необходимых стройматериалов и инструментов. Это нужно произвести сразу после того, как выберите стиль интерьера. На список инструментов повлияет тип ремонта, который планируется провести в доме – косметический или капитальный.

Можно проконсультироваться с продавцом в строительном магазине по вопросу инструментов. А после купить нужный перечень изделий и материалов с небольшим запасом. Некоторые инструменты можно попросить на время у знакомых, а крупногабаритную технику разумнее будет взять в аренду.

 Примерная смета

 Планирование будущих расходов – вот с чего следует начать ремонт в квартире. Важно правильно составить бюджет еще в самом начале, когда можно максимально контролировать все ремонтные процессы.

 В смету можно добавить не только стройматериалы и инструменты, но и другие затраты:

1. мебель;
2. элементы декора;
3. встроенную технику, осветительные приборы, «умный дом».

Не следует в первом попавшемся магазине брать все и сразу из перечня. Решая, как сделать ремонт в новостройке или вторичке, пройдитесь по интернет-магазинам или строительным гипермаркетам, чтобы выбрать самый оптимальный вариант по качеству и стоимости. Это позволит вам выполнить ремонт в квартире недорого. Если не планируете делать работы своими силами, то внесите в бюджет расходы на оплату услуг строительной бригады.

Что будет выполняться самостоятельно, а что руками профессионалов

 Независимо то того, какой тип ремонта запланирован в доме, сделать его можно самостоятельно или с привлечением бригады строителей.

При желании можно позвать специалистов на отдельные виды работ. Если надумали сделать всё своими руками, то посмотрите мастер-классы в сети, почитайте инструкции по последовательности этапов ремонта. Они помогут понять порядок ремонта в квартире пошагово, чтобы итоговый результат был не хуже, чем у опытного мастера.

 

Арифметика в этом случае простая. Подсчитайте примерно затраты личного времени, прибавьте к ним стоимость инструментов, стройматериалов, которых еще нет в наличии. Сравните полученный результат с предложениями от строительных бригад. Вы легко можете переоценить свои силы, тогда работы в квартире затянутся надолго, возможно потребуют переделки, а это тоже часть операционных издержек.

 Услуги профессионалов – это более правильный вариант, но и тут есть свои подводные камни. Обязательно заключайте с бригадой договор, где будут прописаны сроки, обязанности сторон, порядок оплаты и прочие нюансы. Серьезная компания ценит свою деловую репутацию, четко знает, с чего начать ремонт квартиры, проводит работы комплексно, силами узкоспециальных мастеров и предоставляет гарантию на услуги.

Не поленитесь подойти в офис фирмы, чтобы изучить портфолио, посетите находящиеся в производстве объекты.

ЗАПИШИТЕСЬ на ЭКСКУРСИЮ
посмотрите, как мы работаем

📞+375 29 509 62 15 или пишите нам в VIBER
— задайте вопрос, вызовите прораба на объект, узнайте предварительную стоимость ремонта вашей квартиры.

Советы, как подготовиться к ремонту

 После утверждения сметы можно начинать освобождать комнаты от светильников, мебели и ненужных вещей. Гарнитур лучше вынести в отдельное помещение или в центр комнаты, а после – тщательно укрыть полиэтиленом. Так у вас получится освободить доступ к потолку и стенам. Дорогую технику или одежду можно упаковать в вакуумные пакеты.

 

 Как правильно подготовиться к ремонту в квартире:

• Оповестить соседей письменно о времени и дате проведения шумных работ.
• Домашних животных и детей желательно отвезти к бабушке и дедушке. Если не получится, то старайтесь вместе с ними меньше бывать дома. Больше гуляйте на улице, устраивайте пикники.
• Ценные вещи поместите в сейф.
• Перед ремонтом возьмите все данные о членах строительной бригады.
• Если дверь запирается на 2 замка, то отдайте ключ прорабу только от одного.

ВАЖНО! Каждый день собирайте строительный мусор в пакеты, а после отправляйте на свалку. Если начнете выбрасывать мешки в контейнер для бытового мусора, то можете схлопотать штраф от эксплуатационных служб.

 

В какой последовательности делать ремонт в квартире

Работы начинаются с самых пыльных видов работ и с того помещения, где больше всего предвидится мусора. К ним относят ванную и санузел. Обычно в этих комнатах кладут плитку. После переходят на кухню, а потом – в жилые помещения. 

Чистовую отделку стен и потолков следует начать после того, как грязные и мокрые этапы ремонта квартиры завершены.

Инструкция по ремонту квартиры:

 

1. Обмеры помещения.
2. Демонтажные работы.
3. Монтаж стен и перегородок.
4. Прокладка электрики, трассы под систему кондиционирования воздуха.
5. Разводка труб отопления, водопровода и канализации.
6. Установка дверей и окон.
7. Выравнивание стен и потолков (штукатурка, обшивка гипсокартоном).
8. Стяжка пола.
9. Монтаж теплого пола, потолков и коробов из гипсокартона, люков ревизии, креплений для подвесной мебели.
10. Укладка плитки.
11. Чистовая отделка стен, потолка.
12. Установка батарей.
13. Укладка напольного покрытия.
14. Монтаж натяжного потолка, сантехники.
15. Установка межкомнатных дверей, плинтусов.
16. Подключение бытовой техники.
17. Монтаж кондиционера, карнизов, осветительных приборов, выключателей и розеток.
18. Уборка в квартире.

 Если соблюдать такой порядок ремонта в квартире, то в конце останется только расставить мебель и декор в доме, которые придадут завершенный вид вашему задуманному интерьеру.

С чего начать ремонт загородного дома?

Порядок ремонта коттеджа имеет мало отличий от последовательности ремонтных работ в квартире. Ощутимая разница — в их объеме.

Также следует учесть состояние внешних коммуникаций: газо- и водоснабжения, электричества и канализации, так как от этого зависит эффективность их функционирования в доме после ремонта. При необходимости, провести их сервисное обслуживание или замену.

При ремонте загородного дома зачастую выполняют гидроизоляцию фундамента и кровли, наружное утепление стен, декоративную отделку фасадов. Принцип выполнения и порядок работ тот же: начинаем с демонтажа и самых «грязных» работ, двигаемся от санузлов и дальних комнат к центру.

На что следует получать разрешение?

 Если надумали произвести перепланировку в доме, то не все дизайнерские решения по плану можно делать законным способом.

 

Вот перечень работ, на которые нужно получать официальное добро от государственных органов:

• Работы, затрагивающие несущие стены.
• Расширение, перенос, объединение ванной комнаты с санузлом.
• Организация обогрева балкона или лоджии от общедомовой системы.
• Все мероприятия, которые касаются централизованного газоснабжения.

ВАЖНО! Помимо дизайн-проекта, вам придется заказать проект перепланировки в БТИ, и только после этого приступать к ремонту. В противном случае придется заплатить крупный штраф.

 

Особенности ремонта в новостройке

 Приятно получить ключи от новой квартиры, но иногда приходится думать с чего начать ремонт в новостройке без отделки уже с первых дней.

 Как сделать ремонт в новой квартире под ключ?

Обычно в доработке нуждаются:

1. Не выровненные до конца стяжки.
2. Неразумная система прокладки труб и сливов для сантехники.
3. Зазоры между стенами и окнами.

 ВАЖНО! Тут следует для начала довести до ума черновую работу, а после решать что-то с планировкой и дизайном комнат. Такие работы – глобальные, их не придется переделывать в ближайшие 20 лет. Краску на стенах всегда можно перекрасить, а вот сносить стену или ставить новую – очень затратное дело.

 В квартирах на вторичном рынке обычно нуждается в ремонте многое или почти все. Это замена электропроводки, труб, окон и дверей, стен и полов. При наличии черновой отделки вторичного жилья ремонт пройдет недорого. В помещениях уже проложена проводка, есть стяжка на полу, нормальное состояние стен, уже вмонтированы новые окна с дверьми. Такой старт сэкономит время и деньги. И покупают такие помещения не только на вторичном рынке, но и в новостройках.

 С чего же начать ремонт старой квартиры?

• Оцените мощности и состояние электропроводки и сантехнических коммуникаций
• Демонтируйте старую отделку
• Обследуйте качество поверхностей стен и пола на неровности, трещины и поражение грибком
• На основании всех данных и планируемого бюджета определите последовательность ремонта в квартире вторичного жилья.

Если не хотите изучать этапы ремонта в новостройке или во вторичке, отделку загородного дома или одной комнаты, можно вызвать специальную бригаду опытных строителей, которые выполнят работы под ключ качественно и с гарантией, сэкономив при этом ваши деньги и время. Заплатив людям один раз, можно не переживать за последствия и просто ждать готового результата.

 

 Читайте и другие популярные статьи:

Делаем ремонт — когда можно шуметь в квартире?

Каких ошибок удасться избежать, заказав дизайн проект интерьера?

Ремонт новостройки — правильная последовательность работ

Вернуться в БЛОГ

Разбор ситуаций с чего начать ремонт в квартире?

Покупка собственного жилья сопровождается мечтами о красоте и уюте, эксклюзивном современном дизайне, качественно выполненных работах в максимально короткие сроки и с разумным бюджетом. Редко встречаются варианты, которые на 100% устраивают новых владельцев.  В большинстве случае покупатели хотят внести изменения в соответствии со своими представлениями о стиле и комфорте.

С чего начать ремонт квартиры: пошаговая последовательность 

Предлагаем детально разобраться в вопросе, чтобы результат совпал с ожиданиями.

Непростые и не быстрые изменения  требуют основательного планирования и расчетов. Еще на старте владельцы должны ответить на несколько вопросов, связанных с грядущими переменами.

• Тип ремонта квартиры: капитальный, косметический, евроремонт;
• Выделенный бюджет;
• Кто будет выполнять работы: самостоятельно или с привлечением профессионалов.

После ответов составляют план и смету, приступают к закупке материалов. Выбор типа и объёма во многом зависят от постройки, в которой расположено жилье.

Капитальный подразумевает глобальную реконструкцию: изменение плана жилища, замену коммуникаций. Для хозяев это возможность создать желаемый интерьер с нуля и воплотить дизайнерские идеи.  В постройках советской эпохи обязательно сменить изношенные электропровода, системы канализации и водопровода. Если в планах масштабные изменения, стоит воспользоваться услугами профессионалов. В такой ситуации перестройка не затянется на неопределенное время.

Переходить к декорированию нужно после выбора будущего дизайна. 

Дизайнеры расскажут о модных трендах, помогут определиться со стилистикой:

• Классический;
• Минимализм;
• Лофт;
• Кантри;
• Хай-тек;
• Авангард и др.

Возможно сочетание элементов нескольких направлений для создания интересных решений. Мастера студии «Белый ключ» создают и реализуют проекты любой сложности, воплощая мечты владельцев.

С чего начать ремонт квартиры в новостройке? 

С каждым годом в Калининграде появляется все больше предложений в современных новых жилых комплексах.  Застройщики и банки предлагают покупателям выгодные условия, проводят акции. В связи с этим мы часто получаем запросы от заказчиков: купил квартиру без ремонта и отделки, появляется вопрос с чего же начать ремонт квартиры в новостройке?

  Застройщики сдают объекты разных стадий готовности:

Первый вариант предполагает «голые» несущие стены, пол без стяжки, потолок также, не обработан. Чаще всего установлены дешевые стеклопакеты и двери с неоштукатуренными откосами. Начало капитального ремонта в новой квартире в только что сданном доме — это новый план пространства, возведение или перенос перегородок, объединение или разъединение площадей.

Важно учесть, что проводить перепланировку можно только по согласованию с соответствующими инстанциями. 

«Под ключ» предусматривает замену окон и дверей, черновую подготовку и чистовую отделку.

Состояние «под чистовую» предполагает выявление потребностей будущих жильцов, соотнесение их со свойствами современных отделочных материалов, составление плана действия и представления о рамках бюджета заказчика.  Как правило, комнаты подготовлены к финишным покрытиям, установлены окна и двери, проведены коммуникации. Остаётся создать дизайн проект интерьера и выполнить финальные действия.

Этапы могут меняться в зависимости от желания заказчика и масштаба реконструкций:

• Демонтаж имеющихся покрытий;
• Перепланировка;
• Замена стеклопакетов, межкомнатных и входной двери;
• Монтаж электропроводки, разводка канализационных и водопроводных труб;
• Выравнивание и подготовка поверхностей;
• Декорирование по дизайн-проекту;
• Установка осветительных приборов, выключателей, розеток.

При косметическом типе многие пункты не потребуются. Такой формат допускает только смену интерьера и изменения вариантов отделки.

С чего начать ремонт старой квартиры вторичного жилья? 

Недвижимость в старом жилом фонде Калининграда, также, пользуется спросом.   Первоначально следует проверить качество труб, электропроводки. Инженерные системы чаще всего в плачевном состоянии. По этой причине желательно установить уровень износа и при необходимости заменить, чтобы свежий интерьер не был испорчен протекшими трубами. Стены, пол и потолок также могут быть достаточно сильно изношены за время проживания предыдущих собственников.

Этапы ремонта квартиры вторички: с чего начать? 

Прежде чем приступить, выбирают масштаб:

• Косметический;
• Капитальный.

Выбор зависит от того, в каком состоянии находится ваша жилплощадь.  Можно ограничиться новыми обоями и ламинатом (линолеумом и т.п)  или провести глобальную перестройку жилья? Перекроить пространство, реконструировать системы коммуникаций.
Простой путь — снять старые покрытия, обработать поверхности и выполнить чистовую отделку по проекту дизайнера.

Более сложный и дорогостоящий — капитальный ремонт.
Начинают с переноса мебели, демонтажа устаревших покрытий, освобождения оконных и дверных проемов. Мебель защищают полиэтиленовой пленкой.

Ещё один вопрос в этом случае — с какой комнаты начинать ремонт в квартире. Специалисты рекомендуют сначала приступать к ремонту комнат в дальних помещениях, завершать коридором и проходными комнатами. Такой подход уменьшит количество строительного мусора и пыли.

Очередность действий во вторичке схожа с процессами в новостройках. Дополнительно требуется вынести или затянуть пленкой мебель, завесить двери в комнаты, которые не планируют ремонтировать. Также особое внимание уделить замене труб и проводки.

Как правильно начать делать ремонт в квартире знают специалисты студии «Белый ключ». Работаем в новостройках и на домах вторичного рынка Калининграда с гарантией результата.

Как дешево и быстро отремонтировать старую квартиру: с чего начать ремонт в убитой квартире — Дом и уют

Дано: убитая вторичка, ремонт не делали много лет, всё в пыли.  Дорогостоящий ремонт не по карману, но и жить в интерьере 70-х не очень хочется.

Спокойно, без паники! Есть несколько быстрых и бюджетных решений. 

Не усложняйте

Хотите поскорее переехать или сдать квартиру? Откажитесь от сложных архитектурных задумок — сейчас это вам ни к чему. Если есть необходимость, избавьтесь от межкомнатных перегородок и антресолей, крадущих драгоценное пространство. Но кухню и ванную оставьте на своих местах.

Думаете выравнивать стены? Повторимся: не усложняйте. И не добавляйте себе лишних расходов. Некоторая неправильность и небрежность обладает своим шармом. Просто покрасьте стены в белый — он поможет собрать разноплановые предметы и детали в единую картину.

Если до сих пор считаете, что белый — стерильный и неуютный цвет, вбейте в поисковик фразу «оттенки белого». Вас ждет масса приятных открытий. Более сложный и интересный вариант — выбрать для стен, потолка и пола материалы в разных оттенках серого.

Посмотрите на квартиру как дизайнер 

Оглядитесь и оцените доставшееся вам недвижимое имущество как дизайнер. Присутствуют ли здесь нестандартные очертания или интересные архитектурные элементы? Необыкновенные окна? Высокие потолки? Все, что выходит за рамки привычного, нужно подчеркивать.

Обязательно расчистите пространство, вплоть до мелких закоулков — возможно, за ними откроется что-то интересное или полезное (например, скрытые ниши). Заодно сразу выбросите всё лишнее.

Читайте также: От чего пора избавиться в квартире

Не спешите менять старое на новое — проведите процедуру омоложения

Старые тумбы, шкафы и комоды из Чехословакии вполне подходят под определение mid-century modern (в переводе «модерн середины века»). Это очень модный во всём мире стиль. И не удивительно — он уютный, комфортный, легкий и открытый.

Основа стиля mid-century modern: простые формы, плавные линии, темное дерево, приглушенная палитра, геометрические паттерны.

Пластиковый абажур родом из 60-х, большая хрустальная люстра и кресло с деревянными подлокотниками — да-да, всё это старьё может выглядеть впечатляюще. Просто заставьте их сыграть в интерьере неожиданную роль.

Лучший способ оживить старую мебель — отшлифовать или покрыть маслом, чтобы убрать глянцевость лака, добавить цвет. 

Повидавший виды дубовый паркет — то, от чего часто избавляются новые владельцы старых квартир, заменяя его на ламинат. А вот европейские дизайнеры отдают кучу денег за подобные напольные покрытия и покупают их на аукционах. 

Можно очистить паркет и затем покрыть воском или мастикой, можно — покрасить. При выборе цвета учтите: черный пол — наиболее маркий вариант (на нем не утаишь и соринки), белый — более практичный, серый — компромиссный.

Коллекции пластинок, книги, музыкальные инструменты и всё, что расскажет о богатом внутреннем мире, также уместно будет смотреться в интерьере.

Да и старый диван не так уже безнадежен — накройте его красивым покрывалом и набросайте мягких подушек. Неплохое решение, пока вы не успели приобрести новый.

---

Рекомендуем 

7 ошибок во время ремонта

Генеральная уборка в квартире: советы от экспертов сервиса Qlean

Создаем дома атмосферу хюгге 

Ремонт вторичной квартиры в Москве, цены на ремонт вторички

Обратившись к зарегистрированным на сайте YouDo исполнителям —  строительным фирмам и частным мастерам Москвы и Подмосковья, вы узнаете, какая цена на ремонт квартиры на вторичке, и сможете заказать полный спектр услуг по отделке, ремонту вторички.

На Юду предлагают услуги представители компаний, делающих недорого ремонт вторичного жилья, как с нуля (черновой вариант), так и с частичной отделкой.

Как профессионалы выполняют ремонтные работы

Если вы приобрели вторичное жилье, но не удовлетворены его состоянием и все-таки решили отремонтировать помещение, то необходима помощь настоящих профессионалов. Зарегистрированные на Юду исполнители предложат оптимальные варианты перепланировки, проведут грамотное зонирование и создадут комфортные условия для проживания. Мастера зарегистрированных на YouDo строительных компаний имеют большой опыт в организации и проведении ремонта, выполнении отделки вторички.

Специалист прибудет на объект, чтобы обсудить с вами ряд вопросов:

• составление сметы на отделку квартиры, ремонт
• идеи перепланировки
• дизайн интерьера
• выбор материалов для отделки стен и пола, потолка
• сроки начала и завершения ремонтных работ

Стоимость ремонта вы узнаете после того, как специалист осмотрит все помещения, сделает замеры и подготовит сметные документы. Дизайнер предложит несколько комплексных предложений по готовым эскизам или разработает эксклюзивный дизайн интерьера исходя из ваших пожеланий, финансовых возможностей и площади квартиры.

Чтобы своевременно начать ремонтные работы, мастера закупят и доставят на объект заранее необходимое количество стройматериалов.

Ремонт квартиры (если это вторичка) бригадой мастеров осуществляется согласно следующей схеме:

• подготовка площади: демонтаж старых покрытий с потолка, стен и пола
• снос внутренних перегородок в гостиной или кухне при перепланировке
• проведение работ по замене труботопления в жилых комнатах,  туалете, кухне
• выравнивание поверхностей стен полностью или местами, формирование стяжки пола
• штукатурные и малярные работы
• замена сантехнического оборудования в ванной и туалете
• установка новых дверей, окон, подоконников
• монтаж натяжных потолков

Завершив черновые отделочные работы, мастера выполняют чистовую отделку (оклейку стен обоями, укладку напольных покрытий – ламината, паркета, линолеума) во всех комнатах.

Специалисты также поменяют розетки и выключатели. Если нужны дополнительные услуги – замена электропроводки местами или полностью, установка новых счетчиков, опытные электрики и сантехники выполнят требуемые работы.

Исходя из состояния квартиры и ваших пожеланий, специалисты зарегистрированных на YouDo компаний готовы сделать любой ремонт:

• недорогой косметический, который может заключаться в переклейке обоев в спальне и гостиной, укладке ламината
• капитальный – это замена труб отопления, водоснабжения и канализации, счетчиков, монтаж нового сантехнического оборудования, работы по перепланировке
• дорогой евроремонт под ключ выполняется по индивидуальному дизайнерскому проекту и предусматривает создание сложных архитектурных конструкций, разработку эксклюзивного дизайна интерьера и отделку дорогими материалами

Специалисты выполнят ремонт балконов и лоджий – остекление, замену пола. Окончив ремонтные работы, мастера подготовят объект к сдаче – вынесут строительный мусор из всех комнат.

Преимущества заказа ремонтных работ на Юду

Планируя ремонт вторичного жилья с нуля, все-таки стоит довериться проверенным фирмам. На YouDo вы найдете предложения хорошо зарекомендовавших себя строительных компаний и частных бригад. Специалистами разрабатывается индивидуальная схема ремонта квартиры, цену на который вы согласуете напрямую с исполнителем или с менеджером фирмы.

Зарегистрированными на Юду мастерами успешно реализовано множество проектов ремонта, отделки квартир под ключ. Многие заказчики из Москвы и Подмосковья оценили преимущества заказа ремонтных работ на YouDo:

• подготовка сметных документов в течение одного дня
• заключение официального договора
• выгодные условия сотрудничества – компании, предлагающие услуги на Юду, устанавливают цену ниже, чем у конкурентов в столице
• бесплатный выезд замерщика на объект
• гарантия высокого качества работ
• индивидуальный подход к задаче
• использование высококачественных отделочных материалов
• комплексный ремонт ванных под ключ по низкой цене

В штате зарегистрированных на Юду фирм работают квалифицированные мастера с большим опытом работы: электрики, отделочники, дизайнеры. Если понадобится, специалисты готовы начать работы по ремонту в течение двух дней. Мастера непременно завершат отделку квартир, ремонт в оговоренный в договоре срок.

Стоимость качественного ремонта жилья в Москве

Связавшись с исполнителем, вы узнаете, сколько стоит дорогой евроремонт и мелкий косметический. Цена формируется прозрачно и окончательно – окончательная сумма на ремонт не изменяется в ходе выполнения работ.

На расчет цены оказывают влияние следующие факторы:

• общая площадь жилья
• вид ремонта (мелкий косметический стоит недорого, на евроремонт сумма оплаты достаточно высока)
• сложность разработки проекта
• дополнительные услуги (замена счетчиков, утепление лоджии и т.д.)

Чтобы узнать стоимость работ на отделку квартир под ключ, заполните заявку на Юду. Сравните, какова цена на ремонт квартиры на вторичке в разных компаниях и выбирайте лучшее по стоимости предложение.

ЖК «Государев дом»: ипотека и выгодные цены на квартиры в новостройке от застройщика

Окружение

А что вокруг?

Видное – один из самых благополучных и экологически чистых городов Подмосковья. Тут находятся большое количество детских садов, учреждений общего и дополнительного образования, спортивных и развлекательных учреждений. Вблизи ЖК расположены река Битца, Сухановский и Спасский пруд, усадьбы «Тимохово-Салазкино», «Суханово», музей-заповедник «Горки Ленинские», Аллея Славы и районный историко-культурный центр.

Аптека

Трифарма

‘, name: ‘Аптека’, description: ‘Трифарма’ }, { cords: ‘55.533465,37.64351’, pin: ‘

Аптека

ТриФарма

‘, name: ‘Аптека’, description: ‘ТриФарма’ }, { cords: ‘55.536583,37.635018’, pin: ‘

Аптека

ТриФарма

‘, name: ‘Аптека’, description: ‘ТриФарма’ }, ], 2: [ { cords: ‘55.535705,37.640779’, pin: ‘

ТЦ

Аструм-Видное

‘, name: ‘ТЦ’, description: ‘Аструм-Видное’ }, { cords: ‘55.545561,37.590245’, pin: ‘

ТЦ

Мармелад

‘, name: ‘ТЦ’, description: ‘Мармелад’ }, { cords: ‘55.551676,37.702528’, pin: ‘

ТЦ

Курс

‘, name: ‘ТЦ’, description: ‘Курс’ }, ], 4: [ { cords: ‘55.532795,37.641912’, pin: ‘

МБОУ

Лопатинская СОШ

‘, name: ‘МБОУ’, description: ‘Лопатинская СОШ’ }, { cords: ‘55.541837,37.64645’, pin: ‘

МБОУ

СОШ № 6

‘, name: ‘МБОУ’, description: ‘СОШ № 6’ }, ], 5: [ { cords: ‘55.535305,37.63554’, pin: ‘

Детский сад

№ 24 Жар-птица

‘, name: ‘Детский сад’, description: ‘№ 24 Жар-птица’ }, { cords: ‘55.533734,37.641201’, pin: ‘

Детский сад

№ 29 Мечта

‘, name: ‘Детский сад’, description: ‘№ 29 Мечта’ }, { cords: ‘55.530133,37.64595’, pin: ‘

Детский центр

Мамин хвостик

‘, name: ‘Детский центр’, description: ‘Мамин хвостик’ }, { cords: ‘55.532095,37.650929’, pin: ‘

Детский центр

Пеликан

‘, name: ‘Детский центр’, description: ‘Пеликан’ }, ], 6: [ { cords: ‘55.533576,37.645054’, pin: ‘

Кофейня

Just Meet

‘, name: ‘Кофейня’, description: ‘Just Meet’ }, { cords: ‘55.531904,37.641769’, pin: ‘

Пиццерия

АртПицца

‘, name: ‘Пиццерия’, description: ‘АртПицца’ }, { cords: ‘55.531162,37.653674’, pin: ‘

Пиццерия

Алло! Пицца

‘, name: ‘Пиццерия’, description: ‘Алло! Пицца’ }, { cords: ‘55.537085,37.66135’, pin: ‘

Банкетный зал

Сказка Востока

‘, name: ‘Банкетный зал’, description: ‘Сказка Востока’ }, { cords: ‘55.535615,37.640695’, pin: ‘

Кафе

MiliAni

‘, name: ‘Кафе’, description: ‘MiliAni’ }, ], 7: [ { cords: ‘55.535544,37.640938’, pin: ‘

Магазин продуктов

ВкусВилл

‘, name: ‘Магазин продуктов’, description: ‘ВкусВилл’ }, { cords: ‘55.531909,37.640846’, pin: ‘

Магазин продуктов

Верный

‘, name: ‘Магазин продуктов’, description: ‘Верный’ }, { cords: ‘55.533885,37.645459’, pin: ‘

Супермаркет

Лента

‘, name: ‘Супермаркет’, description: ‘Лента’ }, ], } ;

Медицина

Торговые центры

Школы

Детям

Рестораны и кафе

Магазины

Новости рынка недвижимости

В России снизились цены на жилье

Как отмечают аналитики агентства «Метриум», по результатам августа средняя стоимость квадратного метра в новостройках столицы может упасть на 1,7 %.

Как купить второй дом и арендовать первый

Как домовладелец, когда вы решаете, что пора переезжать — возможно, вы переезжаете, переезжаете со своей растущей семьей в большой дом или хотите уменьшить размер — вы этого не сделаете. всегда нужно продать свой нынешний дом в процессе. Иногда покупка второго дома при сдаче в аренду первого также имеет смысл.

Это не только отличный способ получения нового дохода, но и множество других преимуществ. Давайте рассмотрим преимущества инвестирования, а не продажи, последствия подачи заявки на новую ипотеку, когда вы уже выплачиваете другую, и что нужно для преобразования вашего первого дома в арендуемую недвижимость.

Сдаете дом? Почему бы просто не продать?

Может показаться, что просто продать дом проще, если вы переезжаете, а в некоторых случаях это может быть так. Но разделение двух транзакций дает значительные преимущества. Вот почему вы можете подумать о покупке второго дома при сдаче в аренду первого.

• Новый поток доходов. Покроет ли сумма, которую вы можете получать в ежемесячной арендной плате, выплату по ипотеке в дополнение к ежемесячным платежам за квартиру или расходы домовладельца (например, страхование и ремонт)? В таком случае аренда дома — отличный способ получить новый источник дохода.
• Покупателей мало? Если это рынок покупателя — когда количество выставленных на продажу домов превышает количество потенциальных покупателей, — возможно, вам больше удастся найти арендаторов, чем покупателей. Арендаторы знают, что договоры аренды заключаются на год, поэтому они зачастую менее придирчивы к скрипучей двери или маленькой кухне, чем могут отпугнуть покупателя. А если местоположение вашего дома удачно (рядом с ресторанами, университетами, местами отдыха на природе — что бы там ни было), у вас может быть возобновляемый запас арендаторов из года в год.
• Нужен ремонт? Можно ли обновить ваш дом? Если это так, то сдача дома в аренду позволит вам со временем внести небольшие исправления. Затем, когда это рынок продавца, вы можете разместить его по более высокой цене.
• Не скидывайте налоговые льготы! Вы можете списать часть арендуемой вами собственности при уплате налогов. Частично или полностью вычитаемые расходы могут включать расходы на ремонт и техническое обслуживание, плату за управление недвижимостью, комиссионные риэлторам, судебные издержки и многое другое.Налоговые законы различаются в зависимости от штата и могут меняться, поэтому обязательно поговорите со специалистом по налогам, если вы серьезно настроены пойти по пути арендодателя.

Получение второй ипотеки.

Покупка второго дома при сдаче дома в аренду по ипотеке вполне выполнима, но есть небольшие препятствия, которые вам придется преодолеть.

• Правильный выбор жилищного кредита. Первым шагом к началу работы является проверка существующей ипотеки.Если ваш кредитор разрешает сдачу в аренду (некоторые не разрешают), вам, возможно, придется немного подождать, прежде чем основное место жительства станет арендуемой собственностью. Действуйте слишком быстро после получения первоначальной ипотеки, и вам может грозить штраф. Если в вашей ипотеке есть пункты, запрещающие реклассифицировать ваше жилище в качестве арендуемой собственности, вы можете рассмотреть возможность получения кредитной линии собственного капитала или рефинансирования ссуды, которая позволяет это. Посмотрите на обычные ипотечные кредиты, такие как Fannie Mae и Freddie Mac. Обычно они не так строги в отношении типов свойств, для которых вы можете их использовать.Однако они часто требуют более высокого кредитного рейтинга и немного большего первоначального взноса.
• Кстати о первоначальных взносах. В большинстве случаев кредиторы потребуют стандартный 20% первоначальный взнос для финансирования покупки вашего второго дома. Небольшие первоначальные платежи могут быть разрешены, если вы соответствуете определенным финансовым требованиям, но более низкий первоначальный взнос может привести к менее выгодной процентной ставке, которая в конечном итоге может стоить тысячи в течение срока ссуды.
• Не забываем про страховку. Вы также захотите покопаться в страховом полисе домовладельца. Перевозчику может потребоваться внести изменения, если вы планируете сдавать свой дом в аренду, и может потребоваться дополнительное покрытие или страхование арендодателя. Спросите, как могут измениться ваши годовые ставки.

Вы можете себе это позволить?

После того, как вы определили, имеет ли смысл превращать ваш первый дом в арендуемую, самое время проанализировать цифры и посмотреть, действительно ли вы можете позволить себе этот второй дом — или если вы хотите взять на себя ответственность за обработку двух ипотечных кредитов.

Имейте в виду следующие финансовые соображения:

• Определите разумную арендную плату. Вы хотите получать больше арендной платы каждый месяц, чем оплачиваете расходов, но вам нужно будет конкурировать с другими местными арендодателями. Лучше всего действовать как арендатор и смотреть, как вы себя сравниваете. Когда вы выберете число, возьмите эту цифру, а затем оцените потенциальный денежный поток, вычтя расходы, которые вам все еще нужно будет оплатить (ипотека, плата за кондоминиум, страхование, налоги на недвижимость, коммунальные услуги и т. Д.))
• Вакансий бывает. Вы хотите, чтобы аренда дома приносила ежемесячный доход, но могут быть случаи, когда экономика или местный рынок труда делают это невозможным. А может, вам понадобится свободная квартира на время ремонта или ремонта. Убедитесь, что у вас есть финансовые резервы на несколько месяцев, чтобы покрыть непредвиденные расходы или отсутствие арендаторов.
• Получите предварительное одобрение. Прежде чем вы начнете покупать вторую недвижимость — ту, которая будет вашим новым основным местом жительства — убедитесь, что вы получили предварительное одобрение от кредитора.В отличие от предварительной квалификации, в предварительном одобрении указывается, сколько именно вы можете занять, чтобы вы не покупали дома за пределами вашего ценового диапазона. Кроме того, это также говорит продавцу, что вы серьезный покупатель и можете использовать его как инструмент переговоров.

Прежде чем стать арендодателем

Это важное решение, поэтому мы выделили шесть шагов, которые вам нужно предпринять, прежде чем двигаться дальше:

1. Знать законы: В каждом штате действуют разные законы об аренде.Помимо того, что по закону требуется поддерживать безопасность и пригодность для жилья, важны такие вещи, как залог, доступ к собственности и уведомления об окончании аренды. Вы также должны знать федеральные законы о безопасности жилья и борьбе с дискриминацией.
2. Тщательно проверяйте кандидатов: Вы хотите иметь возможность доверять людям, которых приглашаете жить в своем доме, поэтому попросите их заранее заполнить настоящую заявку на аренду. Убедитесь, что вы запрашиваете личные рекомендации и рекомендации по работе.
3. Создать договор аренды: Договор аренды, подписанный владельцем и арендатором, является лучшим способом оправдать ожидания арендаторов и защитить себя в юридических ситуациях. В Интернете можно найти множество примеров, которые помогут вам в этом процессе, но, опять же, они различаются в зависимости от штата. Вы хотите, чтобы их осмотрел адвокат.
4. Представьте себе управляющего недвижимостью: Хороший управляющий недвижимостью может проверять арендаторов и оформлять договоры аренды за вас, но за это приходится платить.Однако, если вы не хотите получать смету на ремонт и общее обслуживание, это может окупиться. Кроме того, управляющий недвижимостью — первая линия защиты, когда арендатор имеет жалобу! Всегда хорошо.
5. Автоматическая оплата аренды: Если вы не были арендатором в течение некоторого времени, вот вам новость: оплата аренды через Интернет — лучший вариант. Автоматические платежи устраняют проблемы, связанные с тем, что возвращенные чеки или арендная плата теряются по почте, а также становятся более управляемыми для арендатора.
6. Ведите учет всего: Как арендодатель, вы должны вести учет депозитов, внесенной арендной платы, квитанций о содержании и связи между арендодателем и арендатором. Это удобно не только для налоговых целей, но и для решения любых юридических вопросов, которые могут возникнуть.

Готовы начать?

Покупка второго дома при сдаче в аренду первого не для всех, но это может быть огромной финансовой выгодой, если вы добьетесь успеха. Как всегда, этот процесс становится намного проще, когда вы обсуждаете свою ситуацию с профессионалом.Свяжитесь с местным кредитным специалистом в вашем районе сегодня, если вы готовы сделать следующий шаг.

Как содержать второй дом, если он далеко?

В этой статье:

Если у вас второй дом, скорее всего, он не по соседству. Также будут ремонтные работы и техническое обслуживание, особенно если вы имеете дело с соленым воздухом, снегом или другими суровыми погодными условиями. Как ты справишься?

• Свяжитесь с несколькими менеджерами по управлению недвижимостью до вашего следующего визита и возьмите интервью у них, когда вы приедете
• Купите кондоминиум в ассоциации, которая выполняет обслуживание и ремонт для вас
• Познакомьтесь с этим районом в социальных сетях и наймите собственных специалистов по ремонту и обслуживанию

Чего вы, вероятно, не хотите делать, так это проводить время в отпуске с домашними делами.И не обязательно.

Подтвердите новую ставку (13 октября 2021 г.)

Дома для отпуска по сравнению с домами для сдачи в аренду

Мы часто используем термины «арендованный дом», «второй дом» и «дом для отдыха» как синонимы. Однако ваш ипотечный кредитор и налоговая служба (IRS) считают, что недвижимость для отдыха, которую вы сдаете в аренду, сильно отличается от той, которую вы в основном используете сами.

Ваш ипотечный кредитор не позволит вам использовать какой-либо доход или потенциальный доход от дома для отдыха, чтобы помочь вам получить ссуду.Если вы планируете получать доход от собственности, это не дом для отдыха — в глазах вашего кредитора, это аренда — и вы будете платить более высокие сборы и столкнетесь с более жесткими стандартами андеррайтинга.

Но предположим, что вы собираетесь использовать это место самостоятельно. IRS не волнует, планируете ли вы сдавать в аренду свою лыжную кабину. Однако, если вы сами слишком много используете его (более 14 дней или 10 процентов дней, в течение которых вы его сдаете в аренду), вы не сможете вычесть арендные убытки из прочего дохода.

Вы сдадите в аренду свой второй дом?

Одним из факторов, который повлияет на стоимость содержания загородного дома, является то, сдадите вы его в аренду или нет.Не путайте это время от времени. С одной стороны, ваши расходы будут значительно больше, если вы это сделаете. Ведь арендаторы имеют в виду:

• Дополнительный износ
• Регулярная уборка в перерывах между сдачей в аренду
• Необходимость в том, чтобы кто-то под рукой имел дело со всеми теми неизбежными проблемами, которые возникнут у требовательных отдыхающих
• Более высокие страховые взносы, согласно Институту страховой информации

С другой стороны Кроме того, дополнительные расходы могут быть компенсированы или превышены доходом от аренды.

Сдам в аренду

Опрос, проведенный NAR в 2017 году среди тех, кто купил загородный дом в 2016 году, показал, что только 44 процента планировали сдать его в 2017 году. Таким образом, 56 процентов не собирались сдавать его в аренду на второй год владения. Некоторые (15 процентов всех покупателей) пытались арендовать в 2016 году, но решили не продолжать в следующем году.

Если вы планируете сдавать свой загородный дом в аренду, вы должны быть довольны, что находитесь в меньшинстве. Предположительно, арендная плата упала бы, если бы каждый, кто владеет таким домом, наводнил рынок конкурирующей недвижимостью.

Сдаете вы его в аренду или нет, это, вероятно, будет играть большую роль в том, как вы решите сохранить свой второй дом. Как описано выше, с арендой связано гораздо больше работы, и вам, возможно, придется нанять профессионалов, которые помогут вам.

Основные модели для содержания загородного дома

Поймите, что перечисленные здесь суммы не включают обычные расходы на домовладение, такие как электричество, газ, вода, подключение к Интернету, налоги на имущество, сборы за канализацию, сбор мусора, сборы ассоциации домовладельцев (ТСЖ) и так далее.

Вы делаете работу

Этот опрос NAR показал, что 3 процента покупателей отпусков купили жилье в 20 милях или меньше от дома. Поймите, что немногие ипотечные кредиторы поверит, что дом в нескольких милях от вашего постоянного места жительства является местом отдыха, и они, вероятно, подпишут его в качестве сдачи в аренду.

Если вы сдаете в аренду, не стоит недооценивать хлопот, связанных с ранним подъемом при смене арендатора, поездкой во второй дом и (как минимум) уборкой до прибытия следующих арендаторов.Но, выполняя работу самостоятельно, вы наверняка сэкономите значительные суммы. И чем больше предстоит сделать (работа в саду, бассейн…), тем больше вы сэкономите.

Связанный: Вопрос домовладельца: «Как мне найти лицензированного сантехника рядом со мной?»

Это, конечно, не устранит всех ваших затрат на техническое обслуживание. Большую часть лет все еще будет что раскрасить и починить. Многие предлагают ежегодно составлять бюджет либо 1% (некоторые говорят, что 1,5%) от покупной цены, либо 1 доллар за квадратный фут жилой площади, чтобы покрыть эти расходы.

Она может быть постоянно выше, если недвижимость старая или расположена в неблагоприятной окружающей среде, например на берегу моря или в месте, подверженном экстремальным погодным условиям или стихийным бедствиям.

Возможно, вам удастся снизить этот средний показатель, если вы подрядчик или талантливый любитель по улучшению дома. Но могло быть и больше, если абсолютно все обращаться к профессионалу. В любом случае вам обязательно понадобятся надежные сантехник и электрик, работающие в режиме быстрого набора.

По теме: Вопрос домовладельца: «Как нанять электрика и сколько это стоит?»

Пусть ТСЖ заплатит

Согласно одному из опросов 2015 года, средний годовой взнос ассоциации домовладельцев составил 4212 долларов (351 доллар в месяц).Но в 2016 году Realtor.com сообщил, что одна голливудская квартира взимает с некоторых жителей 4 000 долларов в месяц . Так что средние значения не так уж и полезны.

Однако покупка второго дома в хорошо финансируемой, хорошо управляемой и комплексной ТСЖ, безусловно, может сэкономить вам много времени и энергии. И он может предоставить вам целый ряд удобств — от бассейнов и теннисных кортов до тренажерных залов и полей для гольфа — которые сделают его отличным вариантом для вашего собственного простоя, а также для привлекательных высокооплачиваемых арендаторов на время отпуска.

Он также может полностью обслуживать комплекс, как внутри, так и снаружи, оставляя вам на покрытие только расходы, связанные с уборкой, декорированием и меблировкой вашего помещения.

Вам просто нужно знать, что вы собираетесь получить и сколько вы собираетесь заплатить, и не предполагать, что большие деньги принесут большие услуги. Прежде чем покупать дом в ТСЖ, проверьте его правила и счета. Если вы планируете снимать дом, вы также должны быть абсолютно уверены в отсутствии ограничений на аренду на время отпуска.

Профессиональный управляющий домом не для сдачи внаем

Вы можете назвать это вариантом Rolls-Royce, потому что он похож на Rolls-Royce в двух отношениях. Во-первых, он должен дать вам безмятежный и легкий опыт, изолированный от суровых реалий реального мира. А во-вторых, это будет стоить вам больших денег.

У каждого управляющего недвижимостью или управляющей компании будет свое меню услуг, но некоторые из них предлагают:

• Еженедельные проверки и отчеты
• Круглосуточная горячая линия с доступом к проверенным профессиональным подрядчикам / электрикам / водопроводчикам, иногда напрямую работающим в технической группе компании
• Текущее обслуживание
• Профилактическое обслуживание
• Подготовка к урагану
• Услуги консьержа для подготовки для вашего приезда и сделать ваше пребывание приятным
• Работа двора
• Обслуживание бассейна
• Уборка

Обычно поставщик добавляет 10 процентов к вышеперечисленным затратам, чтобы покрыть свои расходы и прибыль, хотя это может варьироваться.

Профессиональный менеджер по аренде дома

Вы можете нанять менеджеров, которые будут следить за арендой вашего второго дома, а также за его обслуживанием и уборкой. Они могут продавать ваш дом, обрабатывать заказы, собирать арендную плату, готовить дом для съемщиков, а затем выступать в качестве контактного лица, обеспечивая их удовлетворение. Но ваш доход от аренды будет меньше.

Ожидайте, что будете платить за эти услуги от 10 процентов (для долгосрочных арендаторов) до 40 процентов (для аренды на время отпуска) вашего дохода от аренды.И остерегайтесь тех, которые слишком дешевы, чтобы быть правдой. Они часто взимают скрытые дополнительные сборы, которые, как они надеются, вы не заметите до подписания контракта. Так что читайте мелкий шрифт.

Некоторые из них даже гарантируют вам согласованный доход за каждую неделю, которую вы предоставляете в свой дом. Опять же, вам придется переложить этот риск на менеджера.

Непрофессионалы

На другом конце шкалы вы можете нанять собственных обслуживающих, чтобы они взяли на себя некоторые из необходимых вам задач. Они могут содержать дом, двор и бассейн в хорошем состоянии, заниматься уборкой между отъездом и приездом отдыхающих, а также организовать свежее постельное белье и полотенца.

Ищите ответственного и надежного человека, у которого есть время. Это может быть кто-то здоровый и пенсионер. Однако возраст не является гарантией соответствия, так же как молодость не должна быть препятствием для выбора.

Выше представлены самые распространенные модели содержания второго дома. Как и во многих других вещах в жизни, вы выберете баланс между стоимостью, эффективностью и удобством.

Подтвердите новую ставку (13 октября 2021 г.)

Путеводитель инвестора — Многосемейный.ссуды

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет. Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает.После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя планируемый период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только на короткий срок, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита) и то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, инвесторы, занимающиеся долгосрочными закупками и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать собственность. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирного дома, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

• Данные о занятости и экономике

• Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

• Тенденции роста населения и населения

• Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, на которых стоимость, вероятно, значительно вырастет в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, скорее всего, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консультационной фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутанными аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты сторонних организаций, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных ссуд Freddie Mac ^® , Fannie Mae ^® и HUD, поскольку эти ссуды обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по долгу обычно взимают от 0.75% и 2% от общей суммы кредита, что может показаться много, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение. Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильной ссуды может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду.Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций. Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. В то время как проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6 долларов.50), с правильной ссудой инвесторы могут получить от собственности в геометрической прогрессии больше прибыли.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение. Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций. Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

• Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость.Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

  • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

  • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

  • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

• Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты. Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

• Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества. ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, когда проблемы или доказательства загрязнения были обнаружены в первоначальной оценке фазы I. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

• Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

• Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности. Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

• Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

• Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса и без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без права регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу.Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (например, многоквартирный дом) и не может использовать личные активы заемщика, такие как их дом или автомобиль, для того, чтобы погасить долг заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса сопровождаются стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

5 фактов о покупке второго дома — советник Forbes

От редакции. Советник Forbes может получать комиссию с продаж по партнерским ссылкам на этой странице, но это не влияет на мнения или оценки наших редакторов.

Покупка второго дома — будь то для инвестиций или в качестве отпуска — может быть разумным финансовым шагом, если вы планируете использовать его несколько раз в год и сдавать в аренду для получения дополнительного дохода в остальное время.

Но если вам нужна вторая ипотека для ее покупки, будьте готовы к более жестким требованиям андеррайтинга и предоставить больший минимальный первоначальный взнос, чем при первой ипотеке.

Вот несколько вещей, которые нужно знать о покупке второго дома, включая требования, затраты и процесс получения новой ипотеки.

1. Ваш первый дом может помочь финансировать вторую

Если у вас есть большой капитал в своем первом доме, вы могли бы получить достаточно денег, чтобы оплатить большую часть — если не всю — стоимость второго дома.

Два варианта включают:

Рефинансирование с выплатой наличных

Рефинансирование с выплатой наличных — это когда вы заменяете свою текущую ипотеку новой, более крупной ипотечной ссудой, чтобы вы могли получить доступ к наличным деньгам, используя свой собственный капитал. Поскольку рефинансирование с выплатой наличных происходит по основной ипотеке дома, вы могли бы занять больше денег и по более низкой ставке, чем если бы вы взяли вторичную ипотечную ссуду, например, ссуду под залог собственного капитала или кредитную линию собственного капитала (HELOC). .

При рефинансировании наличными вы можете получить ссуду в размере от 80% до 85% от стоимости вашего первого дома.Однако вам следует следить за затратами на закрытие сделки, которые могут снизить сумму денег, которую вы получаете, на несколько тысяч долларов.

Заем под залог собственного капитала или HELOC

Ссуды под залог собственного капитала и HELOCs полагаются на собственный капитал в вашем основном доме в качестве залога для получения денег либо в виде единовременной ссуды, либо с кредитной линией, которую можно использовать в течение долгого времени. Взяв ссуду, вы получаете все деньги сразу и платите фиксированную процентную ставку. HELOC имеют переменные ставки и чаще используются для различных расходов с течением времени.

При использовании обоих вариантов вам может быть разрешено взять более высокую стоимость кредита, чем при рефинансировании наличными — возможно, от 85% до 90%.

Если вы хотите заплатить за второй дом наличными, все, что вам нужно, может предоставить комбинация средств рефинансирования и сбережений, индивидуальный заем или заем 401 (k). Однако, если этого недостаточно, ипотека второго дома — вероятно, лучший вариант.

2. Будьте готовы определить, как вы будете использовать дом

Предполагая, что ваш текущий дом по-прежнему является вашим основным местом жительства, вам нужно будет сообщить ипотечному кредитору, как вы будете использовать дополнительный дом.Андеррайтеры ссуды должны следовать рекомендациям Fannie Mae и Freddie Mac, спонсируемых государством предприятий, которые обеспечивают около 70% ипотечных кредитов на дома для одной семьи. Кредиторы считают недвижимость, которая используется в качестве второго дома, а не в качестве инвестиционной, менее рискованной, что означает, что вы можете претендовать на более низкую процентную ставку.

Второй дом

Прежде чем вы сможете классифицировать загородный дом как второй дом для целей ипотеки, вы должны выполнить определенные требования кредитора:

• Вы должны проживать в доме хотя бы часть года и хранить его для личного пользования и удовольствия не менее полугода
• Дом может функционировать как второй дом и состоит только из одной квартиры
• Вы можете сдавать в краткосрочную аренду, но дом не может находиться под контролем управляющей компании
• Он не может располагаться слишком близко к вашему основному месту жительства, что может лишить его права считаться домом для отдыха.

Инвестиционная недвижимость

Если вы покупаете другой дом в качестве инвестиции — будь то аренда или модернизация и перепродажа — вы можете столкнуться с более высокими первоначальным взносом и процентной ставкой, чем при ипотеке на недвижимость для отдыха.

Кредиторы считают инвестиционную недвижимость более рискованной, поскольку арендаторы могут игнорировать или усугублять проблемы с обслуживанием дома. Кроме того, кредиторы могут беспокоиться о том, что вы с большей вероятностью пропустите платежи по инвестиционной собственности, если у вас возникнут финансовые проблемы. Кредитор может запросить график аренды и / или аренды, чтобы доказать, что вы планируете сдавать недвижимость.

Кроме того, вы не сможете получить ссуду VA или FHA ни для одного из сценариев — эти кредитные продукты с государственной поддержкой доступны только для основного жилья.

3. Андеррайтинг ужесточен

Поскольку у вас уже есть одна ипотека, ожидайте, что процесс андеррайтинга будет еще сложнее, когда вы пытаетесь получить вторую ипотеку. Кредиторы могут потребовать более крупные первоначальные взносы и взимать более высокие процентные ставки. Вот посмотрите, чем отличается андеррайтинг для второй ипотеки:

• Кредитный рейтинг. Кредиторы изучат ваш кредитный рейтинг, чтобы убедиться, что он соответствует их стандартам, которые различаются. Fannie Mae установила минимальный кредитный рейтинг 640 для второго дома при условии внесения первоначального взноса в размере 25% или более, что выше минимума в 620 баллов для основного дома.
• Отношение долга к доходу. Типичное требование к заемщикам, ищущим ипотеку, — иметь максимальный уровень долга к доходу около 43%. Однако гораздо сложнее соответствовать этому стандарту, если у вас уже есть основная ипотечная ипотека и другие долги. Если вы планируете сдавать второй дом в аренду, вы можете узнать, включит ли кредитор этот доход в андеррайтинг ипотечного кредита.
• Повышенный первоначальный взнос. Первоначальные взносы по обычным займам для первичного жилья могут составлять всего 3%, но некоторые кредиторы требуют 20% или более для вторых домов.Опрос Национальной ассоциации риэлторов показал, что покупатели, которые финансируют второй дом, обычно вкладывают 20%. Заимствование капитала у вашего основного места жительства может быть идеальным способом внести достаточно большой первоначальный взнос, чтобы избежать расходов на страхование ипотеки.

4. Много дополнительных затрат

Вы можете представить себе теплые закаты на пляже, когда готовы купить второй дом. Тем не менее, вы должны учесть эти затраты, прежде чем ваши мечты станут реальностью:

• Страхование. Помимо дополнительных затрат на страхование жилья из-за местоположения вашего дома — подумайте о зонах затопления и районах с высоким риском лесных пожаров — стоимость также может быть выше, если вы работаете там только на полставки или у вас есть арендаторы. Вы можете объединить некоторые из своих полисов с полисами по основному месту жительства, например, для покрытия ответственности. Но вы можете не получить такое покрытие по полису второго дома, поскольку вы находитесь во втором доме только неполный рабочий день, и страховая компания может попросить вас указать, какие ситуации, известные как «известные опасности», будут покрыты.
• Мебель. Вам нужно будет наполнить дом необходимой мебелью и техникой, если они не были приобретены при покупке дома. Кроме того, вам, возможно, придется потратиться на украшения, сантехнику для спальни и ванной, а также на предметы повседневного обихода на кухне.
• Техническое обслуживание. Все дома нуждаются в каком-либо обслуживании, включая уход за газонами, уборку снега и крышу, ремонт и замену проезжей части и террасы / террасы. Учитывайте эти элементы при оценке ожидаемых начальных затрат, ежемесячного бюджета и долгосрочного планирования расходов.
• Коммунальные услуги. Электричество, вода и другие коммунальные услуги являются постоянными ежемесячными расходами.
• Налоги. Даже если ваш платеж по ипотеке относительно невелик, помните, что налоги также увеличивают расходы. И не забудьте проверить налоговую политику и ставки, если вы покупаете в другом штате.

5. Вам нужно будет провести исследование и получить совет

Есть много факторов, которые могут повлиять на то, станет ли второй дом надежной инвестицией или финансовой катастрофой.Вот несколько вопросов, которые следует задать себе, своей семье и консультантам, например финансовым и налоговым экспертам:

• Сможете ли вы использовать дом достаточно, чтобы окупить его?
• Разве дешевле остановиться в соседнем отеле или арендовать дом, чем покупать дом на время отпуска?
• Если ваш работодатель разрешит удаленную работу, действительно ли вам нужен второй дом для деловых целей?
• Достаточен ли ваш уровень дохода для поддержки двух ипотечных кредитов еще на 5, 10, 20 лет или более?
• Можете ли вы справиться с выплатами по ипотеке второго дома вместе с другими крупными расходами или долгами, такими как образование в колледже, покупка автомобилей или капитальный ремонт дома, которые могут возникнуть?
• Каковы начальные затраты на строительство нового дома, такие как меблировка и модернизация, а также текущие затраты, включая техническое обслуживание, капитальный ремонт и проезд в дом и обратно?
• Есть ли налоговые льготы, которые дает вам второй дом?

Оценка ваших финансов, составление бюджета и общение с наиболее важными участниками сделки, а именно с вашей семьей, могут иметь большое значение в подготовке вас к покупке второго дома.

Как получить ссуду для продажи домов (Fix & Flip)

Если все сделано правильно, на этом бизнесе можно заработать много денег. Однако затраты, связанные с покупкой перевернутого дома и выполнением любого необходимого ремонта и обновления, могут быть непомерно высокими.

К счастью, вы можете получить ссуду для финансирования своего постоянного проекта, который может значительно снизить потребность в наличном капитале. Вот краткое руководство о том, как работают ссуды на переворот домов, чего ожидать во время процесса подачи заявки на финансирование переворота домов, а также о плюсах и минусах заимствования денег для переворота домов.

Можно ли получить ссуду на ремонт дома?

Краткий ответ на этот вопрос — да — инвестор в недвижимость может получить ссуду на ремонт дома. Однако этот процесс отличается от того, когда вы покупаете дом для проживания или инвестиционную недвижимость для сдачи в аренду. Традиционные ипотечные кредиторы не ссужают деньги на ремонтные проекты, и даже если бы они это сделали, вам действительно не нужна ипотека на 15 или 30 лет для дома, который вы планируете отремонтировать и продать в течение года. или так.

Вместо этого вам нужно обратиться к кредитору за твердые деньги или другому частному кредитору недвижимости.Короче говоря, эти ростовщики — это компании, которые ссужают деньги под недвижимость с намерением быстро получить выплаты. Как правило, ссуды в твердых деньгах используются для переброски домов, но их также можно использовать в качестве промежуточных ссуд до получения более долгосрочного финансирования.

Каковы преимущества получения ссуды на ремонт дома?

Есть несколько причин для получения денежной ссуды для вашего следующего проекта по ремонту домов, даже если вы можете позволить себе завершить проект наличными. Назовем лишь некоторые из них:

Повышенная покупательная способность

Как вы увидите в следующих разделах, во многих случаях фиксированные ссуды имеют довольно низкие требования к первоначальному взносу.Я встречал солидных кредиторов с хорошей репутацией, которые профинансируют до 90% покупной цены собственности и 100% всех затрат на ремонт для квалифицированного инвестора. Использование заемных денег для финансирования вашего проекта по продаже недвижимости может значительно повысить вашу покупательную способность и потенциал прибыли.

Меньше денег под угрозой

В большинстве случаев постоянные ссуды на недвижимость выдаются компаниям с ограниченной ответственностью (LLC) или другим коммерческим организациям, а не лично инвестору. Это может помочь защитить ваши личные активы в случае, если что-то пойдет не так.

Выполнение нескольких проектов

Даже если у вас есть наличные деньги для финансирования вашего постоянного проекта, получение ссуды позволяет вам вложить лишь небольшую сумму капитала. Это оставляет оставшиеся деньги доступными для использования дополнительных инвестиционных возможностей.

Как работают ссуды на перелистывание домов?

Большинство ссуд для продажи домов, будь то кредиторы с твердыми деньгами или частные кредиторы, предоставляющие недвижимость, имеют срок от шести до 18 месяцев, и наиболее распространены 12-месячные ссуды с фиксированной ставкой, но есть исключения.У некоторых есть начальный срок с возможностью продления. Как правило, они имеют фиксированную процентную ставку на весь срок ссуды, и большинство из них структурированы как ссуды с разовой выплатой только процентов.

Другими словами, если вы получите ссуду на 12 месяцев, вы будете ежемесячно выплачивать проценты в течение 12 месяцев, а затем в конце будет выплачиваться вся основная сумма долга. Однако некоторые кредиторы дают инвесторам возможность вообще не производить никаких платежей и просто выплатить основную сумму долга плюс накопленные проценты в конце срока.

Ссуды на перелистывание домов рассчитаны на покрытие всей стоимости проекта — а именно, стоимости самого дома плюс стоимость ремонта и ремонта. Максимально допустимые суммы ссуды зависят от индивидуального кредитора, но обычно рассчитываются двумя способами, и вы будете ограничены тем, что дает меньшую сумму ссуды :

• Ссуда ​​до стоимости (LTC) : сумма ссуды в процентах от предполагаемой стоимости проекта.
• Ссуда ​​до стоимости (LTV) : Сумма ссуды в процентах от прогнозируемой стоимости недвижимости после завершения ремонта и реконструкции.

Просто чтобы назвать один пример, частный кредитор недвижимости LendingOne готов предоставить ссуду до 90% стоимости проекта, но не более 75% его предполагаемой стоимости после ремонта.

Как вы имеете право на получение ссуды под залог дома?

Квалификация для получения фиксированных ссуд работает иначе, чем квалификация для традиционных ипотечных ссуд. Когда вы подаете заявку на традиционную ипотеку (чтобы купить дом для проживания), сделка в основном составляет около вы . Конечно, недвижимость должна соответствовать определенному стандарту оценки, но традиционная ипотека в основном зависит от вашей способности выплатить ссуду.

С другой стороны, квалификация для получения ссуды под залог дома больше ориентирована на саму собственность и ваш бизнес-план на нее. Например, оправдывает ли ссуду стоимость дома после ремонта (АРВ)? Реалистичны ли бюджет и сроки ремонта? Короче говоря, соотношение кредита к стоимости и соотношение кредита к стоимости, вероятно, будут более важными для кредитора, чем ваш доход и личные активы.

Какая документация вам понадобится?

Помимо заполнения заявления, вы должны быть готовы предоставить определенную документацию при подаче заявления на постоянную ссуду.Это может включать, но не обязательно ограничивается:

• Выписки с банковского счета для вас самих или любой организации (LLC и т. Д.), Которую вы планируете использовать.
• Копия ваших водительских прав или другого государственного удостоверения личности.
• Операционное соглашение LLC (если применимо).
• Заключенный договор купли-продажи объекта недвижимости.
• Список любой другой собственности, которой вы (или ваше ООО) владеете.
• Документация по другим проектам, которые вы завершили.
• Ваши личные налоговые декларации.
• Сметы лицензированного подрядчика на любой предлагаемый ремонт или реконструкцию.

Вам нужен опыт работы с домом?

Вам не нужно иметь опыта в подборе жилья, чтобы получить ссуду на эти цели. Есть множество кредиторов, которые готовы ссудить деньги неопытным инвесторам в недвижимость, если цифры имеют смысл.

Вместе с тем, не все кредиторы будут иметь дело с открытыми домами, и те, кто это делает, скорее всего, предложат менее выгодные условия, чем заемщикам, у которых за плечами несколько успешных сделок.Также может быть полезно получить лицензию на недвижимость, чтобы улучшить ваш опыт.

Вам нужен хороший кредитный рейтинг для ссуды под залог дома?

Я уже упоминал ранее, что основным основанием для получения права на постоянную ссуду является собственность, а не вы лично. Тем не менее, кредитор все равно захочет проверить ваш кредитный рейтинг, чтобы определить, есть ли у вас история погашения долгов в соответствии с договоренностью.

Требования к кредитному рейтингу довольно гибкие, когда дело касается частных инвесторов.Например, LendingOne требует минимального балла FICO 600 для фиксированной ссуды, что относится к сфере «справедливого» кредита. Аналогичные требования предъявляются и у большинства других кредиторов с твердыми деньгами и у частных кредиторов. Как и в случае с большинством других типов кредитных продуктов, заемщики с более высоким кредитным рейтингом, как правило, получают лучшие условия ссуды, но вам не нужны непогашенных кредитов, чтобы соответствовать требованиям.

Какая сумма первоначального взноса вам понадобится?

Кредиторы обычно хотят, чтобы у инвестора была некоторая доля участия, но ваши потребности в оплате наличными могут значительно варьироваться от кредитора к кредитору.Как я упоминал ранее, большинство кредиторов используют два ограничивающих фактора — отношения кредита к стоимости проекта (LTC) и отношения кредита к стоимости (LTV).

Когда дело доходит до стоимости ссуды, большинство кредиторов хотят получить максимум 90%, но довольно часто кредиторы разделяют стоимость самого дома и стоимость ремонта. Например, один кредитор профинансирует до 90% собственности, но профинансирует 100% всех ремонтов.

Что касается отношения ссуды к стоимости, кредиторы обычно ограничивают ссуду максимум 75% от прогнозируемой стоимости выполнения.Ваша ссуда будет ограничена нижними методами ссуды до стоимости или ссуды до стоимости.

Вот как это работает. Допустим, вы хотите купить недвижимость за 200 000 долларов и планируете потратить 100 000 долларов на ремонт и реконструкцию. После этого вы рассчитываете продать недвижимость за 350 000 долларов. Ваш кредитор профинансирует до 90% стоимости проекта (270 000 долларов США) или 75% его стоимости после ремонта (262 500 долларов США). Поскольку последний метод дает меньшую сумму, вы будете ограничены заимствованием 262 500 долларов на покрытие стоимости проекта.

Можно ли получить постоянную ссуду от имени ООО?

Вы можете получить временную ссуду лично для себя, но, как упоминалось ранее, она обычно предоставляется коммерческой организации, такой как LLC. Фактически, большинство кредиторов с твердыми деньгами и частных кредиторов предпочитают предоставлять ссуды LLC, а некоторые из них выдают ссуды только LLC.

Каковы потенциальные недостатки жилищных ссуд?

Хотя получение ссуды для капитального ремонта может быть выгодным, у этого подхода есть некоторые недостатки, о которых инвесторы должны знать, прежде чем финансировать свой первый ремонтный проект.Назову лишь некоторые из них:

Расходы на транспортировку

Одной из самых больших затрат, которую вам необходимо учитывать при расчете точки безубыточности и прогнозируемой прибыли для проекта с фиксированным и перевернутым ремонтом, являются затраты на содержание, которые относятся к деньгам, которые вы тратите, пока владеете недвижимостью. Например, если вы владеете недвижимостью в течение года, вы можете рассчитывать на уплату налогов на недвижимость и страховку в годовой сумме. Добавление ипотечного платежа увеличивает ваши расходы на перевозку и может добавить к проблемам с перекупом дома, если его продажа займет больше времени, чем ожидалось.

Высокие процентные ставки

Ожидайте, что вы будете платить значительно более высокие процентные ставки по фиксированным займам по сравнению с закладными на покупку, даже когда речь идет о ссудах на аренду недвижимости. Это особенно верно, если вы пользуетесь услугами кредитора с твердыми деньгами. По состоянию на конец февраля 2020 года средняя годовая процентная ставка по ипотеке с фиксированной ставкой на 30 лет в США составляет всего 3,34%. Между тем, фиксированные займы от крупного кредитора LendingOne начинаются с годовых 7,49%, и это для высококвалифицированных заемщиков. Ставки повышаются до 12.9%, в зависимости от объекта недвижимости и заемщика.

Комиссии

Скорее всего, вы также заплатите комиссию за оформление кредита, которая обычно составляет от 1% до 3% от суммы кредита. Таким образом, ссуда в размере 200 000 долларов США может добавить от 2 000 до 6 000 долларов США к затратам на ваш проект.

миллионов акров чистая прибыль

Вы можете получить ссуду на продажу домов через кредитора с твердыми деньгами или частную компанию по финансированию недвижимости, но важно понимать, что это другой тип ссуды — и, следовательно, другой процесс кредитования — по сравнению с получением кредита на покупку дома для проживания или сдачи в аренду.Изучив принципы, изложенные в этом руководстве, вы сможете лучше решить, подходит ли вам ссуда под залог дома, и узнать, чего ожидать в процессе инвестирования в недвижимость.

6 вещей, которые следует учесть перед покупкой второго дома

Вторые дома дают людям возможность вести другой образ жизни в другой части страны или даже за пределами США. Для некоторых это достаточно привлекательно, чтобы получить еще одну ипотеку или вложить значительную сумму сбережений в ее покупку.

Если вы тоскуете по дому вдали от дома, вы не одиноки. Согласно отчету Национальной ассоциации домостроителей (NAHB), в 2016 году было 7,4 миллиона вторых домов, или около 5,6 процента от общего жилищного фонда. Самым популярным местом для второго дома является Флорида (1,1 млн). Калифорния, Нью-Йорк, Техас, Мичиган, Северная Каролина, Аризона и Пенсильвания также были популярными штатами для строительства второго дома.

Но прежде чем присоединиться к клубу, убедитесь, что вы готовы к долгосрочным обязанностям, с которыми приходит второй дом.От налогов до сдачи в аренду, здесь мы разберем некоторые важные аспекты реальной жизни для дома для отдыха мечты.

Рассмотрите полный финансовый эффект

Как домовладелец (второй дом), вся финансовая ответственность ложится на ваши плечи — дважды. Если у вас возникла проблема с канализационной трубой в вашем основном доме, а затем, спустя короткое время, ваша система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха нуждается в ремонте во втором доме, у вас будет два колоссальных счета, идущих подряд.

Кроме того, у вас будут вдвое больше счета за страхование жилья, налоги и различные другие расходы, такие как счета за коммунальные услуги, уход за газоном и ассоциацию домовладельцев или сборы ТСЖ (если применимо).

«Очень важно, чтобы покупатели составили подробный бюджет с учетом непредвиденных расходов — например, потребуется ли страхование от наводнения и сколько это стоит? Неужели скоро потребуется замена техники? » — говорит Чарльз Нильсен, национальный директор по кредитованию частных клиентов Boston Private.

Хотя покупатели жилья могут позволить себе эти расходы, не забывайте о своих общих целях, — говорит Дэниел Р. Хилл, президент инвестиционной консалтинговой фирмы D.R. Hill Wealth Strategies, LLC, Ричмонд, Вирджиния.

Хилл призывает своих клиентов подумать об этих проблемах с большими деньгами, прежде чем прыгать в другой дом:

1. Вы откладываете не менее 15 процентов своего текущего дохода на пенсию?
2. Есть ли у вас шесть месяцев (предпочтительно девять месяцев) в резервном кассовом фонде?
3. У вас нет задолженности по кредитной карте?
4. Ваш нынешний дом оплачен?
5. И, если возможно, учредили ли вы фонд колледжа для своих детей?

Если все эти поля могут быть отмечены, то покупатели, скорее всего, будут в безопасности, чтобы рассмотреть дом для отдыха, говорит Хилл.

Что произойдет, если вам понадобится вторая ипотека

Вы все еще выплачиваете ипотеку за свое основное жилье, когда вы влюбились в отличный летний дом, и теперь вам понадобится еще одна ипотека. Вот несколько вещей, которые следует знать заемщикам.

Как и любой кредит, банки будут учитывать, достаточен ли ваш доход для покрытия ваших расходов, — говорит Джудит Корпрю, исполнительный вице-президент и директор программы финансовой грамотности в Patriot Bank, NA. Будьте готовы к рассмотрению вашего кредитного отчета, а также доходов. трудовой стаж и активы.

Объединение непогашенной кредитной карты или другого долга с высокой процентной ставкой в ​​более низкий платеж с использованием HELOC или других продуктов с низкой процентной ставкой может улучшить вашу финансовую картину для кредиторов, — говорит Джон Суини, глава отдела управления благосостоянием и активами компании Figure Technologies. .

Ваша способность путешествовать по другим направлениям может быть ограничена

Старая поговорка «знакомство порождает презрение» может быть применена к домам для отдыха для некоторых людей. После 10 летнего сезона в Клируотер-Бич привлекательность теплых вод Персидского залива может уступить место раздражению (и цене) сезона ураганов.Точно так же 10-часовая живописная поездка в горную хижину может быстро превратиться в обременительный шлеп через несколько лет.

Дело в том, хотите ли вы застрять на одном месте надолго?

«Покупатели должны подумать, не повлияет ли второй дом на их способность путешествовать в другие места. Если человеку или семье нравится путешествовать в одно и то же место каждый год, покупка дома там может иметь смысл, но может быть сложно совмещать расходы на второй дом с поездками в другие места », — говорит Нильсен.

Дома для отпуска по-прежнему остаются домами, поэтому убедитесь, что доступны другие желаемые удобства. Такие вещи, как продуктовые магазины и рестораны, а также гольф или тренажерные залы, являются частью нашей повседневной жизни и также могут входить в уравнение счастья. Второй дом, который также обеспечивает удобство, на которое вы рассчитываете, поможет вашему дому сохранить свою привлекательность с течением времени.

Сдача в аренду второго дома

Сбор денег за аренду может быть разумным способом субсидировать недвижимость для отдыха. Однако есть законы, о которых вам следует знать перед покупкой.Помните, что законы различаются в зависимости от штата, города и даже района, поэтому то, что хорошо для одного сообщества, может быть запрещено в другом.

Например, в Нью-Йорке Airbnb является незаконным, если только постоянный житель не проживает в квартире или квартира сдается на срок более 30 дней.

Что касается кондоминиумов, покупатели должны узнать, разрешает ли устав кондоминиумов аренда квартир или аренда, подобная Airbnb. То же самое и с правилами ТСЖ.

«Некоторые общины требуют аренды минимум на 90 дней при предварительном одобрении арендатора ассоциацией.Если это так, покупатели захотят оценить, потребуется ли для поиска квалифицированных арендаторов риэлтор, и рассчитать комиссионные, которые необходимо будет вычесть », — говорит Нильсен.

Услуги по уборке, страхование и общее техническое обслуживание — это расходы, которые домовладельцы также должны включать в свой бюджет. Поскольку вы не можете гарантировать доход от аренды, убедитесь, что вы можете позволить себе эти расходы (включая ежемесячный платеж по ипотеке) самостоятельно.

Возможно, вам также придется отказаться от желаемого времени для проживания во втором доме, чтобы получить доход от аренды, что может снизить привлекательность второго дома.

«К сожалению, наибольший спрос со стороны арендаторов приходится на то время, когда вы хотите быть там. Когда мы смотрим на цифры с клиентами, мы часто предлагаем им арендовать дом на неделю или месяц вместо того, чтобы войти в мир арендодателей. Часто это дешевле и доставляет меньше хлопот », — говорит Тимоти Паркер, партнер Regency Wealth Management.

Налоги на дома для отдыха

По данным налоговой службы (IRS), дом для отдыха классифицируется как личное жилье или как арендуемая недвижимость.Это личное жилище, если вы ограничиваете его сдачу в аренду 14 днями или меньше в году; более 14 дней и считается арендуемой собственностью. В большинстве случаев вам придется сообщать о доходе от аренды независимо от классификации.

Если ваш загородный дом классифицируется как арендуемая недвижимость, вы не сможете претендовать на вычет налоговых процентов по ипотеке. Однако вы можете требовать возмещения убытков по арендной плате, если потраченная вами сумма превышает арендный доход. Вы можете сообщить об этих убытках в Приложении E своей формы 1040.

Обязательно поговорите с опытным налоговым специалистом о своих потенциальных обязательствах и удержаниях. И имейте в виду, что вы можете вычесть только проценты, уплаченные по ипотеке на сумму 750 000 долларов или меньше всего на все ваши дома.

Второй дом может быть рискованным вложением

Любой, кто помнит жилищный кризис, знает, что стоимость дома не гарантирована. После того, как рынок жилья достиг пика в 2006 году, его стоимость упала на 33 процента в национальном масштабе, уничтожив капитал и вынудив домовладельцев лишиться права выкупа.

Многие эксперты сходятся во мнении, что жилая недвижимость не обязательно является лучшим способом вложения денег, поэтому для людей, которые хотят разбогатеть, покупка другого дома может оказаться не плодородной почвой.

«Многие люди ошибочно полагают, что недвижимость — это хорошее и безопасное вложение», — говорит Роберт Р. Джонсон, профессор финансов Хайдерского колледжа бизнеса Университета Крейтон. «Они становятся жертвами историй о резком росте стоимости недвижимости за длительные периоды времени. Чего они не понимают, так это того, что с 1890 по 1990 год с поправкой на инфляцию повышение курса U.С. жилья было просто около нуля. Это удивляет людей, но это не должно быть таким удивительным, потому что стоимость строительства и труда снижается ».

Подробнее:

Как продать дом, нуждающийся в ремонте, без капитального ремонта

Когда вашему дому требуется много работы, может быть страшно выставить его на продажу, не вкладывая средства в множество причудливых обновлений. Когда по той или иной причине пора продавать, легко почувствовать себя гадким утенком в квартале — старый дом со старыми полами, плохой двор, сломанное то и сломанное то.Но давайте посмотрим правде в глаза, не у всех есть время или деньги, чтобы починить фиксатор верха.

Мы не можем все быть Чипом и Джоанной Гейнс.

Хорошая новость в том, что продать дом, который требует ремонта, по приличной цене совсем не возможно — и для этого не нужно делать капитальный ремонт. На самом деле, не всегда разумно провести тонну капитального ремонта объекта. Возможно, вам даже не понадобится укладывать новый пол или обновлять столешницы и шкафы.

«Я лично не одобряю это на данном этапе рынка», — говорит Катрина Дейст, главный агент в Месе, штат Аризона, которая продает дома на 60% быстрее, чем в среднем.«Скорее всего, новый покупатель придет и все изменит. Вы кладете туда ковер, а им понадобится древесина твердых пород.

Когда дело доходит до продажи фиксирующего верха, речь идет не о том, чтобы сделать его идеальным.

Речь идет о продаже его характеристик, плана этажа и потенциального дома мечты, скрытого за недостатками. Пока нет проблем с конструкцией или безопасностью, о которых стоит беспокоиться, вы в хорошей форме.

В этом видео мы разберем каждый шаг по продаже дома, над которым нужно доработать.

Как продать дом, который требует ремонта:

Советы для успеха

1. Узнайте о вашем пуле покупателей. Кто купит тебе фиксатор верха? (Инвестор? Охотник за скидками?)
2. Уберите привлекательность вашего переднего двора и уберите весь беспорядок на улице.
3. Сделайте небольшие обновления в доме (почините сломанные двери, конопатку и т. Д.).
4. Узнайте себя (и покупателей) о ссуде на ремонт.
5. Подчеркните удивительные особенности вашего дома.
6. Убедитесь, что вы правильно оценили стоимость дома.

А теперь приступим!

Во-первых, узнайте больше о пуле покупателей

В отличие от покупателей, которые просто хотят что-то под ключ, люди, которые покупают дома с ремонтом, видят потенциал выше совершенства. Они готовы вложить в недвижимость какую-то работу, чтобы заработать деньги, увеличить капитал или получить возможность спроектировать именно то, что они хотят. Не будем вас дурачить и говорить, что все любят фиксатор верха. Конечно, они не для всех.Однако есть три типа покупателей, готовых сделать рывок и засучить рукава, чтобы обновить и отремонтировать.

Значит, вашему дому нужна работа?

Используйте нашу платформу Simple Sale для связи с покупателями за наличные, которые позволяют вам продавать «как есть» и предлагают быстрое закрытие сделки. Просто поделитесь небольшой информацией о своем доме, и мы познакомим вас с тем, кто предложит самую высокую цену.

Ваш пул покупателей: ласты

Самые очевидные — домашние ласты или инвесторы.Они покупают дома по низким ценам (часто на аукционах), ремонтируют их, а затем стремятся продать их по высоким ценам. Самое приятное то, что они увидят недостатки вашего дома через призму потенциала.

Если ваша собственность заинтересовала флиппера, сначала убедитесь, что вы выполните одно из следующих действий:

• Обратитесь к агенту по недвижимости, чтобы узнать, сколько стоит ваш дом. Агент сможет провести сравнительный анализ рынка (CMA) недавно проданных объектов недвижимости, аналогичных вашим по размеру, местоположению и состоянию, чтобы получить точную картину цен.Таким образом, вы узнаете, что вас обидели, и сможете уйти, пока не стало слишком поздно.
• Или введите свой адрес через нашу платформу Simple Sale, также известную как крупнейшая сеть покупателей недвижимости за наличные в стране. С помощью Simple Sale мы собираем некоторые сведения о вашей собственности и свяжемся с заинтересованными покупателями от вашего имени. Мы представим вам денежное предложение вместе с оценкой того, что вы, вероятно, можете получить на открытом рынке, чтобы у вас была хорошая точка отсчета.

Ласты любят вещи дешево, но это не значит, что вам нужно соглашаться, если они не сделают предложение по реальной цене. Помните, что вашему дому нужна работа, но это не приводит вас в отчаяние.

Ваш пул покупателей: охотники за сделками

Далее идет покупатель, который хочет жить в определенном месте, районе или части города, но не может позволить себе средние цены по прейскуранту в этих районах. Для них покупка фиксатора — это билет в эти престижные районы. Они готовы инвестировать в недвижимость, которая нуждается в ремонте, только потому, что она находится на карте.

В то время как некоторые люди просто хотят дома под ключ, конец истории, охотник за сделками готов купить дом гадкого утенка по двум причинам. Во-первых, они рады найти то, что они могут себе позволить, в нужном им районе. Во-вторых, покупая фиксирующий верх, они понимают, что могут со временем обновлять и наращивать капитал.

Ваш пул покупателей: ремонтники

Третий тип покупателей жилья — это те, у кого есть деньги, но они не смогли найти дом в том районе, который им нужен, с теми функциями, которые им нужны.И не потому, что не нашли. Вероятно, они несколько раз находили дом своей мечты, но каждый раз его вырывали из-под ног.

В желанных кварталах тоже очень большая конкуренция. «Люди месяцами ждут, когда появится дом в подразделении, работающем по контракту, в течение нескольких часов», — говорит Деист. «Быть ​​способным выйти из этой коробки, где все ждут, когда появится объявление, — значит иметь возможность управлять своей собственной судьбой». Она права. Покупка фиксирующего верха дает покупателям чистый лист и приглашение спроектировать дом, которого не смогли найти или нашли, но продолжают перебивать.

Источник (измененный размер): (Деннис Джарвис / Flickr через Юридический кодекс Creative Commons)

Вот как продать дом, который требует ремонта

Теперь, когда вы немного больше понимаете своих потенциальных покупателей, есть несколько простых стратегий, которые вы можете использовать, чтобы сделать вашу недвижимость более привлекательной для них. Если вы узнаете, что их заинтриговывает, а что отталкивает, это будет иметь большое значение для продажи вашей собственности.

Начните с нескольких простых проектов, которые также доступны по цене.

1.Убери двор и убери беспорядок

Деист называет озеленение одним из лучших способов произвести хорошее первое впечатление. «Не озеленение, а уборка», — поясняет она. Вам не нужно тратить большие деньги на дорогой ландшафтный дизайн; просто убрать сорняки, покосить траву и посадить несколько цветочных горшков могут творить чудеса.

Одно исследование Техасского технологического университета в 2012 году пришло к выводу, что благоустройство и сдерживающая привлекательность могут напрямую повлиять на стоимость вашего дома на 12%.Исследования HomeLight подтверждают это спустя годы: наш опрос Top Agent Insights за 2019 год показал, что по оценкам большинства экспертов по недвижимости, дома с хорошим ландшафтным дизайном стоят от 1% до 10% больше, чем дома без озеленения,

.

Итак, день работы на дворе может означать больше денег в вашем кармане, прежде чем вы начнете разбираться с внутренними делами. Если ваш передний двор просто грязный, добавление гравия — доступный способ повысить привлекательность бордюра. Вы потратите примерно 250–700 долларов на благоустройство гравия, но если это поможет добавить еще 1–12% к стоимости вашего дома, оно того стоит.

Беспорядок в вашем доме имеет такое же влияние. В 2016 году специалист по уборке Вильеда хотел узнать, где потенциальные покупатели проводят больше всего времени, заглядывая внутрь домов, и обнаружил, что 95% потенциальных покупателей идут прямо к окнам, чтобы посмотреть на вид. Это означает, что грязные окна и подоконники могут сразу же произвести на покупателей плохое впечатление.

Между тем, только 15% людей взглянули на пол более чем бегло.

Наше исследование Top Agent Insights 2019 года в HomeLight подтверждает, что глубокая уборка может увеличить стоимость перепродажи почти на 2000 долларов благодаря хорошему впечатлению, которое яркий дом производит на покупателей, в то время как вы с большей вероятностью окупитесь или потеряете деньги на большей кухне и ванной. обновления.

Итак, вашему дому не нужны новые фирменные удобства, но он должен быть чистым. Грязь и беспорядок могут помешать покупателям сделать предложение задолго до того, как несовершенный пол или устаревшие столешницы. По опыту Деиста, «Чистота продается очень хорошо».

2. Небольшие изменения имеют большое значение

Будь то потому, что вы не можете позволить себе капитальный ремонт или у вас нет времени, вам действительно не нужно делать это на насыщенном рынке. Но мелкие исправления? Деист рекомендует продавцам тратить время и силы.»Совершенно определенно стоит потратить время и деньги продавца, чтобы сделать более мелкие [обновления], если они могут».

«Я всегда говорил своим клиентам, что покупателю требуется вдвое больше денег, чтобы произвести такой же ремонт, что и продавец», — говорит Деист.

Подумайте об этом так: чем меньше вы ремонтируете, тем больше капитала вам придется отдать, чтобы дом того стоил. Мелкий ремонт включает, но не ограничивается:

• Ландшафтный дизайн
• Заплатка отверстий
• Глубокая очистка пятен для ванн и туалетов
• Крепление сломанных дверей и петель
• Фиксация негерметичных труб
• Добавление нового уплотнения в изношенное место

В частности, эти небольшие проекты действительно могут стать привлекательностью:

• Очистить или заменить раствор
• Заменить ручки на шкафах (что может стоить немного, как доллар за ручку)
• Обработка пятен на ковре

Источник: (midascode / Pixabay)

3.Добавьте ссуды на ремонт в свое объявление

Кредит на ремонт может быть одним из самых полезных инструментов, когда дело доходит до продажи фиксатора верха. Если покупатели пойдут по этому пути, они включат прогнозируемые затраты на ремонт в общую сумму кредита. Вместо того, чтобы покупать фиксатор верха и затем платить за обновление отдельно, покупатели могут получить одобрение на более высокую сумму кредита и получать эти деньги поэтапно для оплаты более крупных ремонтов.

Примерами этого являются заем FHA 203 (k) и заем Fannie Mae HomeStyle Renovation.

Есть предостережения. Кредитный рейтинг покупателя необходимо проверить, и в зависимости от программы ему, возможно, придется положить определенную сумму денег. Их ремонт, как правило, должен быть одобрен консультантом ипотечной компании, который должен убедиться, что они имеют финансовый смысл на основе прогнозируемой стоимости дома (то есть они не ссудят 250 000 долларов на дом, который будет оцениваться только в 200 000 долларов). Покупатели также должны будут предъявить доказательства того, что они завершили ремонт.

Но какую именно выгоду это дает продавцу? Поработайте со своим риэлтором, чтобы убедиться, что ваше объявление содержит текст о ссуде на ремонт.Таким образом, потенциальные покупатели знают, что нужно обсудить это со своим риэлтором, а другие риэлторы знают, чтобы их покупатели знали.

Включите такие фразы, как: Fixer верх в отличном месте. Может стать домом вашей мечты после нескольких улучшений. Могут быть доступны ссуды на ремонт. Вы сразу создадите капитал. Помните, что даже если люди ищут дом, они также хотят однажды заработать на нем деньги. Обновление фиксирующего верха — это вложение в само по себе, и ссуды на ремонт помогают сделать это возможным.

Если ваш риэлтор проводит день открытых дверей, он / она также должны внести посильный вклад в ссуды на ремонт. Когда люди комментируют старые полы или устаревшие шкафы, зная, что они могут сделать эти обновления одним махом, они могут помешать им вычеркнуть ваш дом из своего списка. Чем больше ресурсов для них доступно покупателям, тем с большей готовностью они будут сначала вкладывать молоток в покупку вашего фиксирующего верха.

«Ссуды могут достигать 50 000 долларов, поэтому речь идет о ковре, краске, возможно, новой кухне», — объясняет Деист.

Источник: (Артем Бали / Unsplash)

4. Подчеркните особенности своего дома

Когда дело доходит до уборки беспорядка, складывание его в туалеты и шкафы — не ответ, потому что место для хранения — это особенность продажи. То же исследование Vileda показало, что 80% покупателей смотрят в эти места для хранения вещей, в то время как Национальная ассоциация строителей жилья сообщает, что 85% покупателей жилья хотят видеть в доме достаточно места для хранения в гараже.

Им, вероятно, наплевать, какие безделушки вы накопили за эти годы.Но шкаф в прихожей приличных размеров? Это то, с чем они могут согласиться.

На самом деле покупатели могут изменить напольное покрытие и другие стилистические детали в будущем. Если им нравится планировка этажей и дом такой, какой он есть, они с большей вероятностью сделают такой шаг.

Итак, продавайте свой дом, основываясь на его лучших характеристиках. Это означает, что в вашем объявлении должны быть описаны такие вещи, как размер шкафа, главный люкс, камин, патио, кладовая, открытая планировка, прекрасный вид, домашний офис, большие окна для естественного света и место в гараже.Не забудьте упомянуть такие особенности района, как парки и хорошие школьные районы. А затем Деист говорит: «Если бы они знали, что могут войти и получить 30 000 долларов [из ссуды на ремонт], чтобы покрыть пол и покрасить, обновить оборудование и многое сделать?» Что ж, это может иметь решающее значение в продвижении продажи.

Деист напоминает мне, что когда дело доходит до продажи фиксированного верха, это всегда игра. «Потому что у нас действительно много покупателей, которые приходят и говорят:« Хорошо, я могу это сделать, мы можем это изменить, мы можем положить здесь плитку »- они уже создают собственный капитал и планируют его перед покупкой.”

5. Правильная цена: лучший способ продать дом, в котором требуется работа

Еще раз, продажа фиксатора верха — это не попытка сделать дом идеальным и продать его как нечто, чем он не является. Так что даже после того, как он будет очищен и готов к листингу, не переоценивайте его. «Если денег нет, значит, их нет», — объясняет Деист. Однако, хотя вам придется отдать часть капитала, вы также не хотите занижать цену на свой дом.

С помощью вашего риэлтора рассчитайте, какой была бы стоимость вашего дома, если бы он был реконструирован.Ваш агент может оценить сотрудников поблизости, чтобы помочь в этом разобраться. Затем составьте список и рассчитайте стоимость обновлений, необходимых для приведения вашего дома в такое состояние. Какие обновления необходимы? Что из этого вы можете себе позволить? Что вы оставите покупателю? Все, что покупателю необходимо поглотить, следует вычесть из стоимости дома.

У

Деист есть исправное свойство, над которым она сейчас работает, которое получило несколько предложений без единого ремонта.