Что нужно для перепланировки в квартире: с чего начать оформление, какие документы нужно подготовить

Какие документы нужны для получения разрешения на перепланировку — Российская газета

Давайте посмотрим другую сторону медали. Повсеместная переделка вентиляционных коробов на кухнях типовых многоэтажек под ниши для холодильников в буквальном смысле перекрыла кислород жильцам нижних этажей — это общеизвестный факт. Не рассчитанные на тяжелые ванны-джакузи перекрытия в старых домах и хлипких пятиэтажках тоже неоднократно грозили уронить эти самые джакузи прямо на головы соседям снизу. А уж популярное объединение квартиры в «студию», когда за счет сноса стены кухня объединяется со столовой, вообще может привести к обрушению здания, если сносимая стена является несущей.

Так что хотим мы этого или не хотим, но согласовывать перепланировку нужно. Другое дело, что процедура эта должна быть максимально простой и необременительной. И в этом направлении новый жилищный закон сделал вполне определенные шаги. Хотя одновременно и ужесточил наказание за незаконно проведенные переделки.

Куда нужно обращаться за разрешением на перепланировку?

В Жилищном кодексе указано, что планируемые переделки проводятся «по согласованию с органом местного самоуправления». Обычно такими вопросами занимаются специальные комиссии при муниципалитетах либо районные отделения жилинспекции. Уточнить можно в вашей местной администрации.

Какие документы нужно собрать, чтобы получить разрешение на перепланировку?

1. Заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года и опубликована в «РГ» 6 мая и сегодня.

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение. Причем разрешено подавать не подлинники, а нотариально засвидетельствованные копии.

3. Проект переустройства и (или) перепланировки.

4. Технический паспорт помещения, которое вы собираетесь переделывать.

5. Письменное согласие всех членов семьи (даже временно отсутствующих), если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма. Если перестройкой занимается собственник, согласия членов семьи, не являющихся сособственниками, не требуется.

6. Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.

Очень важно, что перечень этих документов является, как говорят специалисты, «закрытым». То есть чиновники не имеют права требовать от вас предоставления дополнительно к перечисленным еще каких-либо документов. Кстати, в старом ЖК и правила, и порядок выдачи подобных документов устанавливали местные власти, и чиновничья «самодеятельность» не знала границ. Не случайно у нас полстраны переделали квартиры вообще без каких бы то ни было разрешений — слишком муторно (и дорого) было их заполучить.

В какие сроки выдается разрешение?

Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки. Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ. Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.

Что делать, если вам отказали?

Вообще-то отказать чиновнику по новому закону не так и просто. Во-первых, потому, что причин такого отказа всего три.

1. Не представлены какие-либо документы из вышеприведенного списка.

2. Документы поданы «в ненадлежащий орган» (хотя, заметим, вряд ли «ненадлежащий орган» эти документы у вас примет: зачем, если вопрос вне его компетенции?).

3. Проект перепланировки и (или) переустройства не соответствует требованиям законодательства.

Во-вторых, отказывая вам, чиновники обязаны указать конкретную причину такого решения, сославшись на имеющиеся нарушения.

Понятно, что, имея на руках решение «отказать» в письменной форме, его легче обжаловать в судебном порядке, и закон это вполне допускает.

Достаточно ли только получить разрешение?

Нет, не достаточно. Процедура переделки будет выполнена полностью по закону, если, получив разрешение и выполнив все предусмотренные проектом работы, вы не забудете пригласить приемочную комиссию (все из того же согласующего органа). Комиссия должна подтвердить, что все сделано правильно, подписать соответствующий акт. Более того, этот документ комиссия обязана отправить в организацию, ведущую учет объектов недвижимости.

Что грозит самовольным перепланировщикам?

Последствия неприятны. И собственник, и наниматель квартиры наказываются одинаково: орган по согласованию может обязать их привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние. Конкретный срок в этом случае закон, к сожалению, не устанавливает (да и вряд ли это возможно — ведь объемы выполненных строительных работ могут быть самыми разными), указывает только, что он должен быть «разумным».

Впрочем, новый ЖК (кстати, в отличие от старого) допускает возможность «амнистии» уже сделанной перепланировки, ее узаконивания. Сделать это можно через суд в том случае, если выполненные работы не нарушили прав и интересов других граждан (в частности, соседей) и не создали угрозы их жизни и здоровью. (Такая угроза создается, например, если при перепланировке были нарушены несущие стены и конструкции.)

Правда ли, что за самовольную перепланировку можно вообще лишиться жилья?

В принципе правда. Хотя, возможно, правильнее было бы говорить не «самовольную», а «незаконную». Потому что ЖК допускает расторжение договора социального найма (то есть, по сути, выселение нарушителя из занимаемой им квартиры) и продажу с публичных торгов жилья, находящегося в собственности, только в том случае, если раньше суд отказался узаконить сделанные изменения. Сама процедура отчуждения жилья тоже производится в судебном порядке. Процесс инициируется все тем же органом по согласованию. То есть прежде чем лишиться квартиры, нарушители должны пройти (и проиграть) минимум два судебных процесса.

Что делать, если сами вы ничего не ломали, а купили уже переделанную квартиру?

Конечно, еще планируя покупку, необходимо убедиться, что если перепланировка имела место, то была выполнена законно. Сделать это очень просто: проверить техпаспорт квартиры и поэтажный план. При регистрации договора купли-продажи (как и любой другой сделки с жильем) «свежевыполненный» техпаспорт предъявляется обязательно, поэтому у продавца он должен быть. На поэтажном плане квартиры все переделки, все отличия от типовой планировки (если они выполнены без разрешения) показываются красными линиями. Это — если инспектор БТИ выезжал на место и добросовестно проводил обмеры квартиры. Наличие красного цвета на плане — сигнал для покупателя. Бывает, что план БТИ продавец получает в соответствии с типовой планировкой, тогда красных линий на нем не будет. В этом случае следует убедиться, что реальный план квартиры соответствует нарисованному, тогда у вас проблем не будет.

Если все же вы оказались владельцем уже переделанной квартиры, действия (и ответственность) те же самые, как если бы вы проводили реконструкцию самостоятельно.

В частности, Жилищный кодекс обязывает нового владельца отчужденной и проданной с торгов квартиры нарушителя устранить все незаконные переделки, причем орган, осуществляющий согласование, вновь назначает конкретный «разумный» срок для такой переделки.

Точка зрения

Прокомментировать положения Жилищного кодекса, касающиеся перепланировки квартир, «РГ» попросила Павла Крашенинникова, председателя Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.

— Павел Владимирович, все вопросы читателей «РГ» по перепланировке делятся на две большие группы. Одни хотят провести в квартире какие-то изменения и боятся, что, как и раньше, сделать это будет очень сложно и хлопотно. Другие (таких большинство) перепланировку уже сделали, ни с кем не согласовывая, и теперь, естественно, опасаются санкций. Например, из Мурманской области пришло сообщение, что местные чиновники недавно пригрозили наказывать жильцов за застекленные лоджии и двойные двери, хотя для северного города это необходимость, помогающая утеплить квартиру.

— Думаю, в данном случае ни застекленная лоджия, ни вторая дверь не являются переустройством квартиры. Если, конечно, вторая дверь установлена вплотную к первой, а не в нескольких метрах от нее, с «присоединением» части общего коридора. Вот в этом случае как раз и нарушаются права и интересы соседей — это то, что Жилищный кодекс запрещает однозначно.

То, что перепланировку и переустройство обязательно надо согласовывать, — с этим, надеюсь, никто спорить не будет. ЖК четко прописывает всю процедуру, все документы, которые нужно представить, и серьезно ограничивает возможности чиновничьего произвола. В отличие от старого законодательства, когда порядок получения разрешения на перепланировку устанавливался местными исполнительными органами, теперь этот перечень закрыт, он исчерпывающий и очень жесткий. То есть правила теперь меняться каждый день и зависеть от всевозможных местных «инициатив» не будут.

Главное же беспокойство у людей связано именно с ранее проведенными переделками. С тем, как их узаконить. В ЖК говорится, что когда уже сделанная перепланировка не угрожает жизни и здоровью других людей, не нарушает их прав и интересов, то согласование возможно. То есть такая, своего рода, «амнистия». Пока — на основании решения суда. Но мы уже обсуждали эту тему с правительством и пришли к выводу, что, скорее всего, будем вносить поправки в закон о введение в действие ЖК, чтобы облегчить положение этих граждан. Если переустройство и перепланировка улучшают качество жилого помещения и, повторю еще раз, не ущемляют других жильцов, узаконить проведенные работы будет несложно.

С чего начать перепланировку квартиры? Инструкция 2021.

У многих собственников, которые хотят решить вопрос тесноты типового жилья и придать ему индивидуальность, возникает мысль: хочу сделать перепланировку в квартире, с чего начать? Само собой, с выбора подходящего планировочного решения и понравившегося дизайна интерьера. Однако это весьма условный этап, поскольку он отражает лишь ваши предпочтения и не учитывает требований законодательства и нормативных регламентов.

До того, как вы приступите к согласованию перепланировки, стоит убедиться, что в вашей квартире ранее не проводилось подобного рода работ.

Этот совет особенно актуален, если вы недавно приобрели квартиру. Предыдущий собственник вполне мог об этом умолчать. Но даже если вы получили квартиру по наследству, и на вашей памяти в ней не проводилось никаких ремонтов, это еще не гарантия, что перепланировок не было – изменение конфигурации помещений могло делаться десятилетия назад.

Чтобы избавить себя от сюрпризов, закажите для начала в БТИ техпаспорт квартиры (все равно он вам потом понадобится) и сверьте наличествующую планировку с указанной в поэтажном плане. Если все совпало, проблем нет, а если есть расхождения – то у вас уже имеется одна перепланировка, и перед началом той, что задумали вы, необходимо узаконить предыдущую. Красные линии в БТИ означают не просто проведенную самовольно перепланировку, а уже «засвеченную».

Техпаспорт квартиры, фото:

Если ваша квартира находится в новостройке и имеет «свободную планировку», вам следует свериться с поэтажным планом застройщика, поскольку термин «свободная планировка» – условный и имеет силу лишь в рекламных проспектах, а любые запланированные вами отклонения от плана БТИ требуют согласования.

Примеры документов и планов БТИ в «красных линиях»:

Далее необходимо удостовериться, что будущие изменения не противоречат жилищному законодательству и не нарушают строительных, санитарных и противопожарных нормативов. Как узнать, не нарушите ли вы требований многочисленных регламентов – СП, МГСН, ВСН, которых принято великое множество? Лучше всего обратиться к специалистам, например, в нашу компанию, или проконсультироваться в Мосжилинспекции.

Нелишним будет также свериться с положениями постановления Правительства Москвы №508 в обновленной редакции №840, которое регламентирует все вопросы проведения перепланировок и переустройств жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Советуем обратить внимание на п.10 Приложения 1, где указаны все виды запрещенных работ по перепланировке, которые невозможно согласовать.

Только убедившись в отсутствии любых препятствий к проведению перепланировки квартиры, можно начать процедуру ее согласования с надзорными органами. Но с чего начать согласование перепланировки в Москве?

С чего начать оформление перепланировки квартиры самостоятельно?

Для этого вам потребуется собрать и подготовить согласно действующему законодательству пакет документов, а затем подать его вместе с заявлением на рассмотрение жилищной инспекции, чтобы получить от нее разрешение на перепланировку. Сами документы необходимо сдавать онлайн с помощью портала госуслуг города Москвы.

План БТИ новостроек с выделенными помещениями:

План БТИ новостроек без выделенных зон коридоров:

Как уже отмечалось, начать узаконивать перепланировку квартиры нужно с формирования комплекта документов. Этап сбора документов начинается с посещения БТИ, где заказывается технический паспорт на вашу квартиру. Также вам потребуется копия правоустанавливающих документов, заверенная у нотариуса,  или выписка из ЕГРН. В том случае, если ваше жилье приобретено по ипотеке, и кредит еще не выплачен, вам, скорее всего, придется предоставить письменное разрешение банка на проведение перепланировки в вашей квартире.

Согласие банка на перепланировку:

Если вы живете в обычной квартире, но перепланировка каким-то образом затрагивает общедомовую собственность, вам нужно будет получить подписи-согласие 73% жильцов.

Если у вас квартира в новостройке, а права собственности пока нет, согласование перепланировки начать следует со сбора документов, которые заменят правоустанавливающие (см. п. 2.5 Приложения 2 ППМ № 508 в редакции 840).

С чего начать перепланировку по эскизу и по проекту?

Но самым важным документом для согласования перепланировки является проектная документация, объем и формат которой зависит от сложности будущих изменений. Самый сложный вариант – проект перепланировки в комплекте с техническим заключением на перепланировку от автора дома.

Перечень документов для перепланировки квартиры в ипотеке:

• Разрешение банка на перепланировку:

​

• Примеры поэтажных планов БТИ и экспликаций «до перепланировки»:

«Хочу сделать перепланировку квартиры, с чего начать? Нужен ли мне проект перепланировки?» – наиболее распространенные вопросы собственников. И это правильные вопросы, для начала следует понять, нужен ли проект вообще. Для этого посмотрите п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840. Если в подпунктах упомянуто что-либо из того, что вы хотите сделать, без проекта и ТЗ не обойтись. Техническое заключение, если не затрагиваются несущие конструкции, может выполнить та же организация, которая разработала проект перепланировки.

Если же несущие конструкции затрагиваются, то проект перепланировки все также может разработать любая проектная организация, а техническое заключение необходимо заказывать у автора проекта дома либо у организации, замещающей автора проекта при его отсутствии – в ГБУ «Экспертный центр». По технологии работ: вызывается инженер, он проверит общее состояние здания, степень износа его конструкций, инженерных систем, а также, в случае, если автор проекта дома АО МНИИТЭП, наличие проемов в несущих стенах у соседей сверху и снизу. Разработкой проектной документации могут заниматься только компании с допуском СРО.

А если у вас более простой вариант перепланировки, то вам можно представить в жилищную инспекцию эскиз. То есть отметить на копии поэтажного плана БТИ предстоящие изменения. Это актуально, когда вы планируете незначительные преобразования, без затрагивания несущих конструкций и проведения других работ, указанных в пп. 2 и 3 Приложения 1 ППМ №508 в редакции 840.

Эскизы перепланировки квартир:

В некоторых случаях можно прибегнуть к типовому проектному решению от АО МНИИТЭП. Типовые проекты содержатся в соответствующем каталоге, который есть в открытом доступе. Если в него входит дом вашей серии и вас устраивают предлагаемые изменения, вы можете при обращении в Мосжилинспекцию сослаться на подходящий вам вариант.

Примеры типовых перепланировок из каталога АО МНИИТЭП:

Если у вас остались какие-то вопросы по тематике, с чего начать узаконивание перепланировки квартиры, мы с удовольствием ответим на них. Звоните нам по телефону, указанному на сайте – консультируем бесплатно.

Как узаконить перепланировку в квартире в 2021 самостоятельно

Другие популярные вопросы по перепланировке

Что делать если купили квартиру с самовольной перепланировкой

Обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии. Прежний собственник уже не имеет к объекту никакого отношения и привлечь его к процедуре оформления перепланировки не получится.

Можно ли продать квартиру с самовольной перепланировкой

Можно, однако при продаже могут возникнуть сложности. Среди покупателей недвижимости примерно 70% ипотечников, а им покупка такой квартиры будет недоступна. Покупателям с наличными, возможно, придется предложить небольшую скидку, т. к. самовольная перепланировка — весомый повод отказаться от покупки. Для собственника выгоднее получить согласие на сохранение помещения в МКД в переустроенном/перепланированном состоянии перед продажей.

Как узнать узаконена ли перепланировка квартиры

Текущее состояние объекта и местоположение его конструктивных элементов должно быть зафиксировано в техническом паспорте. Необходимо осмотреть квартиру и проверить,есть ли расхождения между реальными данными и  документом.

Соседи делают самовольную перепланировку — куда обращаться?

Вы можете подать жалобу или заявление в уполномоченный орган местного самоуправления. В Тюмени такие заявления принимает Государственная жилищная инспекция Тюменской области. При отсутствии выданного соседям разрешения на перепланировку инспекция обязана отреагировать.

Можно ли в панельном доме делать перепланировку

Допустимость работ по перепланировке определяется специалистом проектной организации после осмотра объекта. 

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире

Это зависит от условий ипотечного договора. Обычно в нем прописывается недопустимость выполнения переустройства или необходимость уведомить банк о планируемой перепланировке.

полезные материалы о недвижимости от ЛенСтройТрест

Собираетесь делать в квартире перепланировку и размышляете, с чего начать и какие нужны для этого разрешения? А может быть, у вас уже выполнена перепланировка, и вам надо ее узаконить?

Как оформить перепланировку квартиры и как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры в Санкт-Петербурге — обо всем этом вы узнаете, прочитав данную статью.

Как оформить перепланировку квартиры

Перепланировка – это изменение конфигурации квартиры. С необходимостью оформить перепланировку сталкиваются многие жильцы. В идеале, все должно оформляться предварительно. Но что же делать, если жилплощадь с неоформленной перепланировкой досталась вам по наследству? А может, по незнанию, вы сами начали перепланировывать жилье в процессе ремонта, и лишь постфактум стали выяснять: как зарегистрировать перепланировку квартиры?

Зачем согласовывать перепланировку

Во всех случаях, когда ремонтные работы могут повлиять на общую безопасность жильцов, требуется разрешение на перепланировку. Узаконивание перепланировки нужно также для подтверждения того, что в ходе строительных работ жилищные условия не ухудшились.

Важно помнить!
Незаконная перепланировка может привести к обрушениям и даже гибели людей. Особенно это касается самовольных перепланировок помещений на первом этаже здания.

Виды перепланировки

Перепланировки бывают простые и сложные.

1. Простая перепланировка.

Совершаются малозначительные изменения, вследствие которых нагрузка на перекрытия не изменяется. 

Примеры: обустройство или заделка дверных проемов, возведение дополнительных перегородок и т. д.

2. Сложная.

Производится серьезная реконструкция квартиры.

Примеры: объединение нескольких квартир, установка дополнительной системы вентиляции и т. д.

Косметический ремонт, установка встроенных шкафов и мелкие ремонтные работы к перепланировкам не относятся, и согласовывать их не стоит.

Узаконить можно следующие виды перепланировки:

1. Снос или возведение новых стен и перегородок.
2. Расширение или перенос дверных и оконных проемов.
3. Увеличение жилой площади квартиры за счет кладовой.
4. Переделка кухни, кладовой и прочих вспомогательных помещений.
5. Перенос сантехнического оборудования и коммуникаций.
6. Установка кондиционеров на фасаде здания.
7. Остекление балконов и лоджий.
8. Замена газовой плиты на электрическую и т. д.

Чаще всего жильцы объединяют кухню и прилегающую к ней комнату в просторную столовую, а также расширяют санузлы.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

В том случае, если собственник совершил самовольную перепланировку, рано или поздно он задается вопросом: как узаконить перепланировку в квартире?

Тема эта становится особо актуальна, если квартиру нужно приватизировать, продавать, дарить или передавать банку под залог

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Если существует самовольная перепланировка квартиры, и вы не знаете, как узаконить ее, в 2017 году в СПб нужно собрать пакет документов и обратиться в архитектурный отдел районной администрации.

Документы для получения разрешения на перепланировку:

1. Заявление, написанное в соответствии с установленной формой.
2. Документ о праве собственности (с 2017 года — выписка из ЕГРН).
3. Технический паспорт на квартиру из БТИ (полученный не более трех лет назад).
4. Кадастровый паспорт
5. Заключения Санэпидемнадзора и Госпожарнадзора.
6. Согласие на перепланировку от всех совершеннолетних собственников.
7. Проект перепланировки, выполненной специализированной организацией (в двух экземплярах)
8. Заключение от эксперта о технической возможности осуществления перепланировки.
9. Разрешение надзорных органов по охране архитектурных памятников (В том случае, если дом, в котором находится квартира, является архитектурной или исторической ценностью)

Далее, в установленном законом порядке, вы обращаетесь в районный суд с целью узаконить перепланировку.

Как узаконить перепланировку квартиры через суд

Вы предоставляете в суд указанные выше документы, суд обязует вас пройти строительно-техническую экспертизу, в ходе которой проверяется соблюдение санитарных, пожарных и строительных норм. Если нарушения отсутствуют, инспектор подписывает акт о выполненной перепланировке. С этим документом вы отправляетесь в БТИ.

Если перепланировка нарушает строительные нормы, то суд ее не согласует и потребует привести квартиру в первоначальное состояние.

В любом случае, за несанкционированную перепланировку вам придется заплатить штраф.

Как оформить перепланировку квартиры в БТИ

БТИ – расшифровывается, как Бюро Технической инвентаризации. Понятие «согласовать перепланировку в БТИ» не совсем верно, т. к. у этой организации нет соответствующих полномочий на какие-либо согласования. Задача БТИ состоит в том, чтобы выдать вам новый технический паспорт согласно акту о выполненной перепланировке.

Далее нужно обратиться в Кадастровую палату или МФЦ и предоставить туда следующие документы:

1. Заявление о внесении изменений в кадастровый учет.
2. Решение суда.
3. Новый технический паспорт.
4. Заключение СЭС.

После осмотра специалистом квартиры с перепланировкой, вносятся изменения в кадастровый учет, и вы получаете новый кадастровый паспорт.

Если размеры жилой площади были изменены, то нужно зарегистрировать изменения в УФРС (Регистрационной палате).

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Всем желающим продать квартиру с незаконной перепланировкой, необходимо помнить, что от будущего собственника могут потребовать вернуть квартиру в исходный вид, что стоит немалых денег. Поэтому при продаже такой квартиры должна предоставляться существенная скидка.

Покупатель, в свою очередь, должен тщательно обдумать все плюсы и минусы подобной сделки, ведь неузаконенная перепланировка – это серьезная «головная боль» для собственника квартиры. Большинство покупателей все же предпочтут купить жилье, в котором все оформлено по закону.

Дабы избежать возможных проблем, продавцу лучше самому узаконить самовольную перепланировку.

Как сделать перепланировку в квартире по закону

Если собственник – человек законопослушный, то перед тем, как сделать перепланировку в квартире, он сначала выяснит, как получить разрешение на перепланировку квартиры.

Существенным плюсом является то, что в суд в данной ситуации обращаться не нужно.

Как согласовать перепланировку квартиры

Вы можете обратиться в специализированную фирму, специалисты которой вам подскажут, как правильно произвести оформление переустройства планировки квартиры. Если же вы – человек самостоятельный, то можете своими силами добиться узаконения будущей перепланировки.

Рассмотрим, что для этого нужно сделать:

1. Подготовить пакет соответствующих документов.
2. Обратиться в архитектурный отдел районной администрации.
3. В случае положительного вердикта, квартиру посетят сотрудники жилищной инспекции, чтобы утвердить перепланировку.
4. После того, как перепланировка сделана, и все работы завершены, нужно обратиться в БТИ, специалист сделает замеры, и вам выдадут новый технический паспорт.
5. Затем вносятся изменения в кадастровый учет в Кадастровой Палате.
6. При изменении жилой площади нужно зарегистрировать их в УФРС (Регистрационной палате).

После этого вы получаете новый документ о праве собственности.

что нужно знать о перепланировке в многоэтажном доме

В этой статье вы найдете всю информацию, которая необходима владельцу недвижимости и дизайнеру интерьера. Перепланировка квартиры: как работать с большими и маленькими квартирами, что можно и нельзя делать в рамках закона, как согласовать планировку жилой квартиры.

Перепланировка квартиры

Многое бьются над вопросом, как же обустроить квартиру. Отыскав подходящий вариант интерьера, где особенно приглянулась ваза с цветком и ковер из последней коллекции Wool and Silk, ну может не из последней, да и не из коллекции, а просто хороший ковер. Человек бросается на поиски этих чудных вещей, но по итогу дизайн не обладает той выразительностью, как на картинке. Почему? Что отличает хороший интерьер от плохого помимо внешних атрибутов?

Наше сознание устроено так, что определяет ценными те объекты, которые обладают отчетливой структурой. Мы не воспринимаем интерьер без хорошей внутренней планировки. И от того насколько профессионально и качественно она сделана, зависит комфорт и удобство проживания в доме.

Перепланировка квартиры по закону

Прежде чем начать ломать стены, внимательно ознакомьтесь с тем, что делать нельзя и что делать можно.

Что делать нельзя

• Сносить несущие стены. Нельзя убирать несущую стену. Подобная операция влечет за собой ослабление конструкции всего дома и может стать причиной серьезной аварии.
• Переносить кухню на жилые помещения.  Нельзя объединять кухню с одним из жилых помещений. Да, такая перепланировка бывает весьма заманчива.Но кухню разрешается расширять лишь за счет прихожей.
• Переносить стояки холодного или горячего водоснабжения. Запрещено переносить стояки холодного или горячего водоснабжения, канализационной системы. Данный запрет ставит крест на желании расширить жилую площадь за счет кладовки или лишнего пространства в санузле. То есть сделать это можно, однако трубы придется просто спрятать за гипсокартонной перегородкой или другой декоративной отделкой.
• Создавать комнаты менее 8 квадратных метров или без естественного света. Нельзя делить комнату на две части, если, во-первых, одно из получившихся в результате помещений будет менее 8 квадратных метров, а во-вторых, останется без окна, то бишь естественного освещения.
• Размещать туалет над жилыми комнатами и кухнями. Нельзя размещать туалет, ванную комнату или душевую кабину непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Допускается расширение и перенос санузлов только в пределах прилегающих дополнительных помещений, а именно — прихожих, коридоров, кладовых и т. п.

Что делать можно

• Сносить стены, не относящиеся к несущим. Можно сносить стеновые конструкции квартиры, не относящиеся к несущим. Но лишь в том случае, если в стену не был вмонтирован канал вентиляционной системы.
• Увеличивать или переносить санузел на нежилую зону. Разрешено соединять санузел с частью прихожей или кладовкой для увеличения его площади.
• Объединять жилую комнату с кухней. Существует возможность также объединять для расширения свободного пространства одну из жилых комнат с кухней. Делать это можно только для квартиры, в которой не используется какое-либо газовое оборудование для приготовления пищи.
• Расширять жилое пространство за счет балкона или лоджии. Разрешено расширять жилое пространство за счет площади балкона или лоджии. Но переносить сюда батареи отопления запрещено.Нужен дополнительный проект усиления несущий конструкции балкона.
• Устанавливать перегородки из гипсокартона. Можно устанавливать межкомнатные перегородки из легкого гипсокартона.

Согласование планировок

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (статья 25 Жилищного кодекса РФ).

Планируемые изменения.
Согласование планируемых изменений в квартире. Это позволит избежать осложнений и нарушений Жилищного кодекса.

Произведенные изменения.
Согласование, а точнее узаконивание уже произведенных изменений. Лучше заранее согласовывать проект перепланировки и только потом начинать ее делать.

Согласование планируемых изменений в квартире.

1. Необходимо собрать минимальный пакет документов.
   Закажите в паспортном столе Вашего ЖЭКа выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (заказать можно по телефону; срок изготовления — 14 дней; документы действительны в течение 30 дней).
   Также необходимо подготовить все документы, подтверждающие за Вами право владения, пользования и проживания в данной квартире (Свидетельство о государственной регистрации права, договор социального найма).
2. Написать заявление о переустройстве у специалиста местного Управления архитектуры.
   После того, как Вы соберете вышеуказанные документы (в т.ч. и выданные в ЖЭКе), а также технический паспорт квартиры БТИ (срок с момента последнего освидетельствования квартиры не должен превышать 5 лет), необходимо прийти на прием к специалисту местного Управления архитектуры и написать заявление о переустройстве и (или) перепланировке по единой для всей страны форме. Форма заявления утверждена правительством 28 апреля 2005 года.
   Во избежание ошибок, заявление желательно заполнять и подписывать в присутствии должностного лица, его принимающегося.
   Там же Вы получите краткую консультацию о возможных, либо невозможных вариантах задуманной Вами перепланировки.
3. Подготовить и оформить проект перепланировки.
   Теперь Вам необходимо подготовить и оформить в установленном законом порядке проект перепланировки. Такие услуги могут выполнить как государственные, так и частные проектные организации.
4. Согласовать готовый проект в ниже перечисленных гос. структурах.
   ЦГСН;
   Пожарная служба;
   Балансодержатель дома (Управляющая компания, ТСЖ и т.п.).
   Кроме того, Вам надо будет получить согласия на перепланировку всех совершеннолетних членов (даже временно отсутствующих) семьи, входящих в число собственников. Если перепланируется квартира, занимаемая по договору социального найма, необходимо получить согласия всех членов семьи.
   Если вы живете в старом доме, представляющем историческую ценность, придется также заручиться заключением органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости запланированных перемен.
5. Сдать проект специалисту в Управлении архитектуры непосредственно на согласование планируемой перепланировки.
   После того, как все документы будут собраны и согласованы, Вы сдаете их специалисту в Управлении архитектуры непосредственно на согласование планируемой перепланировки. Принимая от вас заявление с прилагаемыми документами, специалист согласующего органа должен выдать вам расписку с датой. От нее и отсчитываются все сроки.
   Решение о согласовании (или, увы, отказе) должно быть принято в течение 45 дней, и еще максимум через три рабочих дня заявитель получает на руки соответствующий документ.
   Если решение положительное, можно звать строителей и начинать работу.

Согласование произведенных изменений в квартире.

Если перепланировка уже сделана, будь Вы собственник, или наниматель квартиры наказание одно — орган по согласованию может обязать привести жилье в прежнее «допеределочное» состояние.

1. Собрать минимальный пакет документов
   В первую очередь необходимо собрать минимальный пакет документов. Закажите в паспортном столе Вашего ЖЭКа выписку из домовой книги и копию финансового лицевого счета (заказать можно по телефону; срок изготовления — 14 дней; документы действительны в течение 30 дней).
   Также необходимо подготовить все документы, подтверждающие за Вами право владения, пользования и проживания в данной квартире (Свидетельство о государственной регистрации права, договор социального найма).
   Кроме того, Вам необходимо будет заказать освидетельствование квартиры в БТИ.
2. Написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки.
   После получения на руки нового плана перепланированной квартиры с пометкой «Перепланировка не согласована», необходимо прийти на прием к специалисту Управления архитектуры.
   Здесь Вас проконсультируют и предложат написать заявление на согласование уже совершенной перепланировки.
   Теперь необходимо согласовать все произведенные изменения в следующих инстанциях:
   ЦГСН;
   Пожарная служба;
   Балансодержатель дома (Управляющая компания, ТСЖ и т.п.).
3. Подать документы в суд.
   После согласования во всех вышеуказанных инстанциях все документы передаются в суд, который либо согласует и тем самым узаконит сделанную перепланировку, либо откажет в согласовании и обяжет в разумный срок привести жилое помещение в прежнее состояние.

 

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

---

Правила и нормы перепланировки квартиры. Практическое руководство

Неважно — новая квартира или же старая, — но так или иначе нам необходимо сделать ее удобнее, включающей множество функций.

Порой застройщик предлагает совершенно не то, что нам нужно, и мы бы хотели улучшить ситуацию, но не все идеи возможны для реализации и официального согласования. А для соблюдения правил безопасности еще и не лишним будет принять во внимание нормы закона, продумывая планировку.

Таким образом, мы сталкиваемся обычно с такими задачами:

• что допустимо менять в квартире и что нет;
• что можно просто согласовать или же с трудом;
• а стоит ли игра свеч с этой планировкой;
• а как все-таки обойти эти нормы;
• что будет, если ничего не согласовывать;
• куда бежать и с кем согласовывать.

…и еще множество подобных вопросов.

 

Итак, основа всех норм и законов — это идея не навредить жильцам дома, и себе самому тоже.

 

 

Список того, что категорически нельзя делать:

 

• Нельзя допустить обрушение несущих конструкций здания вследствие нарушения их прочности и устойчивости.
• Нельзя увеличивать нагрузку на несущие конструкции сверх нормы допуска при замене перегородок, установки оборудования, при работах с полом.
• Нельзя совершать действия по уменьшению или демонтажу вентиляционных коробов.
• В одноуровневой квартире нельзя размещать ванные и туалетные комнаты над жилыми помещениями и кухнями.
• Учитывать размещение ванных комнат верхнего этажа, чтобы не размещать свою кухню под ними.
• Нельзя размещать свою кухню над жилой комнатой нижнего этажа.
• Нельзя размещать вход в санузел из жилой комнаты или кухни (можно из спальной комнаты, если имеется другой санузел с унитазом и выходом не в жилое помещение).

• Нельзя перекрывать доступ к сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
• Нельзя переносить подключенные к центральной системе отопления радиаторы на балкон или лоджию.
• Нельзя устраивать теплые полы за счет центральной системы отопления.
• Регламент минимальной площади жилой комнаты для однокомнатной квартиры должна превышать 14м2, в двухкомнатных квартирах и более общая комната должна превышать 16 м2, спальня — 10 м2, а кухня — 8 м2 (кухня-ниша может быть 5 м2).
• Естественный свет должен быть во всех жилых комнатах и кухне.
• Кухня должна иметь фиксированные габариты и отделяться отдельной входной дверью при наличии газовой плиты.
• Внешний облик дома, который относится к объектам культурного наследия, менять категорически запрещено.

 

Что можно делать при перепланировке квартиры:

Вы спросите — а что можно делать? Отвечаю.

При согласовании эскиза на плане БТИ (несложный вариант):

1. Можно менять расположение ненесущих перегородок туалетов, ванных, кухни, а также жилых помещений и увеличить их за счет коридора и подсобок.
2. Можно, наоборот, увеличить коридор и подсобки за счет туалетов, ванных, кухни.
3. Можно объединить кухню и комнату, если кухня размещена в мокрой зоне.

 

При разработке проекта, инженерного расчета и пр. (более сложный вариант):

1. Можно сделать проем в несущей стене.
2. Можно сделать слияние балкона и помещения.
3. Можно устранить подоконную часть проема между помещением и балконом (если сохранить несущую перемычку и устройство витражей или дверей).
4. При объединении двух квартир можно оборудовать жилое помещение за счет одной из кухонь.
5. Можно сменить внешний облик здания.
6. Можно разместить твердотопливный камин на последнем этаже (или на любом уровне двухуровневой квартиры последнего этажа).

Все эти правила и нормы не подлежат обсуждению, их просто нужно соблюдать. Тем не менее, при наличии цели и желания можно реализовать многое.

 

Подумайте прежде, будет ли конечный результат оправдан и не затратен по средствам и времени?

Согласованием планировки и подготовкой документов занимается сам хозяин, либо же специалист из организации по согласованию планировок.

 

Какие нужны документы:

1. Техпаспорт жилого помещения в БТИ.
2. Эскизный план на основе плана БТИ (при простых преобразованиях) или проект перепланировки, заказанный в организации, состоящей в СРО и имеющей разрешение на такие виды работ (при сложных преобразованиях).
3. Проект перепланировки от автора проекта или ГУП «МосжилНИИпроект» для Москвы и для других городов его аналогом (если перепланировка касается несущих конструкций и сложных преобразованиях).
4. Документы сдаются в Многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг.

 

Какие нормы можно обойти:

Внимание, это не касается изменения несущих конструкций!

В каждом случае нужно рассматривать ситуацию вблизи, и уже делать выводы. Но я все же приведу парочку примеров:

Присоединяя балкон к комнате, и утеплив его нужным образом, окно можно завести в гараж. Или же в том месте, где предполагается кухня, можно обустроить жилое помещение, а саму кухню разместить в другом месте, оставив при этом выводящие пути.

С проверяющим нужно будет договориться в случае чего лично по факту.

 

Какие последствия перепланировки без согласования:

Проверяющий из ТСЖ/Управляющей компании может прийти по жалобе соседей с просьбой согласовать планировку или привести все к исходному состоянию. В случае бездействия по решению суда вас обяжут привести все к исходному состоянию. Это будет административным правонарушением.

Не забывайте также, что несогласованная планировка может стать проблемой при продаже квартиры, когда покупатель будет требовать снижения цены из-за этого.

 

Очень советую вам изучить все нюансы, правила и нормы, прежде чем заниматься вопросом перепланировки, а также пользоваться услугами специалистов в этой области. 

 

---

Алексей Иванов

архитектор-дизайнер и соруководитель мастерской GEOMETRIUM.COM

Как самостоятельно согласовать перепланировку

 

Всех, кто решил делать перепланировку квартиры, посещает важный вопрос: можно ли самостоятельно согласовать перепланировку квартиры? Честный ответ на него — несмотря на все сложности, самостоятельно согласовать перепланировку квартиры можно! Специально для этого мы подготовили для вас подробную пошаговую инструкцию «Как самостоятельно согласовать перепланировку квартиры».

 

 

В инструкции вы найдете:

— Общую схему и отдельные этапы согласования перепланировки квартиры

— Сроки согласования

— Списки необходимых документов

— Список органов власти и организаций, где нужно согласовывать перепланировку

— Последовательность действий на каждом этапе

— Возможные сложности и риски

— Важную информацию, которую вы должны знать

— Наши полезные советы и рекомендации

 

СКАЧАТЬ ИНСТРУКЦИЮ

 

Для вашего удобства мы разместили инструкцию целиком на этой странице в текстовом виде.

 

 

Процедура согласования перепланировки состоит из 5 этапов:

— Разработка проекта перепланировки вашей квартиры

— Согласование проекта перепланировки

— Переобмер квартиры кадастровым инженером после выполнения ремонта

— Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

— Регистрация перепланировки (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Шаг 1. Разработка проекта перепланировки квартиры

 

Срок:

1-2 месяца

 

Необходимые документы: 

— Технический паспорт на квартиру

— Актуальная выписка из ЕГРН (свидетельство о собственности / правоустанавливающие документы)

— Поэтажные планы этажа выше и этажа ниже квартиры

— Акт обследования вентиляционных каналов

— Технические условия на электричество и воду (по требованию)

 

Последовательность действий: 

— Сбор необходимых документов

— Составление технического задания для проектной организации с описанием концепции перепланировки

— Поиск и переговоры с проектной организацией

— Разработка проектной документации (разделы ПЗ, АР, ЭО, ВК, ОВ, КМ, проект изменения фасада здания)

 

Результат:

Оформленный в соответствие со всеми требованиями и нормами проект перепланировки

 

Возможные сложности: 

• Если проектная организация только делает, но не согласовывает проекты, есть риск, что проект не пройдет согласование
• Далеко не каждую перепланировку можно согласовать. В таких ситуациях проектная организация может предложить альтернативный вариант перепланировки
• В разных комиссиях требования к объему и оформлению проекта могут отличаться
• Некоторые организации берут отдельную плату за печать дополнительных копий проекта перепланировки

 

Советы и рекомендации:

• Выбирайте проектную организацию, которая специализируется на проектах перепланировки квартир
• Проверьте, есть ли у компании собственный проектный отдел, или она привлекает к проектным работам субподрядчиков и фрилансеров
• Уточните, дает ли организация гарантию того, что проект перепланировки можно согласовать

 

ВАЖНО!

На стоимость проекта перепланировки будет влиять площадь квартиры и сложность перепланировки

Проектная организация должна быть членом СРО (саморегулируемой организации) и иметь необходимые допуски к осуществлению проектных работ

Обязательные разделы проекта перепланировки: ПЗ, АР, ВК 

 

Шаг 2. Согласование проекта перепланировки вашей квартиры

 

Срок:

от 45 дней

 

Необходимые документы:

— Оформленный в соответствие со всеми требования и нормами проект перепланировки

— Правоустанавливающие документы на квартиру

 

Согласования:

— Возможные предварительные согласования

• Пожарная инспекция (ОГПН)
• Банк (если квартира куплена в ипотеку)
• Государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника)
• Орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания)
• Негосударственная экспертиза (если перепланировка затрагивает несущие конструкции)
• Управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий:

— Предоставление проекта перепланировки в надзорные органы и инстанции для получения предварительных согласований

— Подача проекта перепланировки в Межведомственную комиссию

— Исправление замечаний Межведомственной комиссии (при наличии)

— Получение решения Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

 

Результат:

Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки квартиры или отказ

 

Возможные сложности:

• Межведомственная комиссия по истечении 45 дней может вернуть проект с замечаниями.
• После устранения замечаний проект перепланировки нужно повторно подать в Комиссию, которая будет рассматривать его до 45 дней
• Каждая комиссия может по-разному относиться к тем или иным видам перепланировки. Что можно согласовать в одном районе, необязательно будет согласовано в другом районе
• Ожидание приема в очередях
• Увеличение сроков согласования проекта

 

Советы и рекомендации:

• Перед подачей проекта узнайте, можно ли в принципе согласовать вашу перепланировку
• Заранее ознакомьтесь с законодательством и местными нормативными актами (Жилищный кодекс РФ, КоАП, СНИПы)

 

ВАЖНО!

Регламентом предусмотрен срок рассмотрения Межведомственной комиссией проекта перепланировки — 45 дней.

Комиссия может возвращать проект на доработку неограниченное количество раз до полного устранения замечаний. И каждый раз рассматривать проект в течение 45 дней 

 

Шаг 3. Переобмер квартиры после ремонта

 

Срок:

от 5 дней

 

Необходимые документы:

— Согласованный проект перепланировки

— Решение Межведомственной комиссии о согласовании проекта перепланировки

— Выписка из ЕГРН

— Декларация об объекте недвижимости

 

Последовательность действий:

— Поиск кадастрового инженера или компании, оказывающей кадастровые услуги

— Выезд инженера на объект и переобмер квартиры после ремонта

— Составление инженером технического плана квартиры

 

Результат:

Технический план кадастрового инженера

 

Возможные сложности:

• Ошибки в составлении и оформлении техническокого плана кадастровым инженером
• Сложности во взаимодействии с кадастровым инженером (самодурство, необоснованная принципиальность и т.п.)

 

Советы и рекомендации:

• Помните, что фактически выполненный ремонт должен соответствовать согласованному проекту перепланировки квартиры
• Проверьте наличие у кадастрового инженера соответствующего аттестата и членства в СРО
• Найдите кадастрового инженера, который специализируется на изготовлении технических планов на квартиру

 

ВАЖНО! 

По закону, переобмер квартиры может выполняться только кадастровым инженером

Статус кадастрового инженера подтверждается аттестатом кадастрового инженера

Если ремонт не полностью соответствует проекту перепланировки, у вас могут возникнуть сложности на этапе ввода квартиры в эксплуатацию

 

Шаг 4. Ввод квартиры в эксплуатацию после ремонта

 

Срок:

от 45 дней 

 

Необходимые документы:

— Технический план квартиры

— Договор на строительные работы

— Договор на технический надзор

— Акты на проведение скрытых работ

— Документы, подтверждающие членство строительной компании в СРО строителей

— Справка о вывозе строительного мусора

 

Согласования: 

— Возможные предварительные согласования (Пожарная инспекция (ОГПН), государственный орган, отвечающий за охрану памятников архитектуры (если дом имеет статус памятника), орган власти, отвечающий за архитектуру (если меняется внешний вид здания), управляющая компания / ТСЖ

— Межведомственная комиссия

 

Последовательность действий: 

— Получение предварительных согласований

— Подача в Межведомственную комиссию пакета документов

— Выход Межведомственной комиссии на квартиру

— Устранение замечаний — изменить или переделать ремонт (при наличии замечаний)

— Получение акта ввода квартиры в эксплуатацию

 

Результат: 

Акт ввода квартиры в эксплуатацию

 

Возможные сложности: 

• Комиссия может отказать вводить квартиру в эксплуатацию после ремонта, если фактическая перепланировка не соответствует согласованному проекту
• Квартиру не введут в эксплуатацию, если отсутствует договор со строительной компанией на проведение ремонта
• Значительные затраты личного времени на согласование даты и показ квартиры Межведомственной комиссии

 

Советы и рекомендации: 

• Выполняйте ремонт в строгом соответствии с согласованным проектом

 

ВАЖНО!

Согласно установленной процедуре, комиссия должна выйти на объект для проверки соответствия реальной перепланировки согласованному проекту

 

Шаг 5. Регистрация перепланировки

 

 

Срок:

от 14 дней

 

Необходимые документы: 

— Технический план квартиры для Росреестра в электронном виде (на электронном носителе)

 

Последовательность действий: 

— Предоставление кадастровому инженеру акта ввода квартиры в эксплуатацию

— Корректировка технического плана кадастровым инженером

— Подача пакета документов в МФЦ

— Получение выписки из ЕГРН с узаконенной перепланировкой

 

Результат: 

Выписки из ЕГРН (внесение изменений в сведения ЕГРН)

 

Возможные сложности: 

• Большие очереди в МФЦ
• Приостановка регистрации на срок до 2х месяцев и отказ Росреестра
• Необходимость повторно оформять технический план в случае приостановки или отказа
• Необходимость предоставления в Росреестр дополнительных документов

 

ВАЖНО!

Сроки регистрации перепланировки могут существенно увеличиваться

Росреестр может предъявлять дополнительные требования к пакету документов, если квартира куплена в ипотеку

 

Более подробно:

— Сколько стоит согласовать перепланировку квартиры

— Как правильно сделать перепланировку квартиры

 

Наши услуги:

— Согласование перепланировки квартиры

— Узаконить перепланировку квартиры

— Разработка проекта перепланировки

 

Узнать стоимость и сроки согласования вашей перепланировки

Порядок и документация, необходимая для перепланировки квартиры

Большое значение приобрела перепланировка многоквартирного комплекса или жилых или коммерческих помещений. « Редевелопмент » относится к процессу реконструкции жилых / коммерческих помещений путем сноса существующего строения и строительства нового строения. Сегодня общества предпочитают заниматься перепланировкой, а не ремонтом.На перепланировку застройщик заключает договор застройки с Обществом. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли.

Преимущества перепланировки

При перепланировке участники получают преимущества в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Сегодня общества выбирают реконструкцию, а не ремонт по следующим причинам.

• Ремонтные работы увеличивают срок службы здания только на 3–4 года, но проблемы могут возникать снова, и участникам придется снова тратить деньги на ремонтные работы.В случае перепланировки дает новое здание, для которого не требуется капитальный ремонт в течение более длительного периода. Реконструкция рекомендуется для зданий старше 15-20 лет.

• Старые здания спроектированы по старым строительным нормам и, следовательно, не могут выдерживать новые климатические и географические условия. При перепланировке строится новое здание, способное выдерживать новые климатические и географические условия с учетом последних мер безопасности.При перепланировке застройщик может предоставить дополнительные удобства, такие как лифт, тренажерный зал, бассейн и т. Д.

• Главный недостаток ремонта дома или квартиры — это то, что участникам приходится тратить деньги. Но при перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь.

• Еще одним недостатком ремонта здания является то, что в старых зданиях сталь внутри бетонных балок и колонн начинает корродировать через 15-20 лет, что не поддается ремонту.Эта проблема не возникает в реконструируемом здании, так как здание реконструируется путем сноса существующего старого здания и его материалов.

Необходимые процедуры и документация

Много лет назад застройщики, которые не были заинтересованы в покупке земли и ее застройке, так как это потребовало бы огромных расходов на гербовый сбор при передаче земли. Вместо этого перепланировка старого здания значительно снижает гербовый сбор. Для этого разработчики заключают с Обществом Соглашение о разработке.Одно из преимуществ перепланировки состоит в том, что улучшается образ жизни пожилых жителей, поскольку они получают более качественные, большие и безопасные помещения бесплатно. Перед тем, как приступить к повторной разработке, необходимо предпринять следующие шаги.

• Строитель подходит к владельцу земли и вместо того, чтобы покупать землю и платить крупную сумму на покупку. Он заключает договор с владельцем о разрешении застройки земли от имени владельца. Согласие членов общества должно быть получено на собраниях общества.Согласно важному пункту директив (государственного кооперативного ведомства), схема редевелопмента может быть одобрена генеральным органом только в том случае, если на собрании присутствуют три четверти членов общества.

• Во время или до заключения договора общество должно передать застройщикам копию акта передачи собственности общества вместе с заверенными копиями регистрационной карты собственности, индекс II, последний счет за электроэнергию. , счет за воду, счет муниципального налога, N.A. налоговый счет на имущество общества, а также копию свидетельства о регистрации общества.

• Должен быть подготовлен список членов с их выбором новых квартир и прав на парковку, среди прочего, как согласовано в новом здании. Условия предоставления временного альтернативного жилья членам на период строительства также должны быть четко изложены в соглашении.

Что нужно знать

Редевелопмент выглядит привлекательно, цены на недвижимость двигаются в северном направлении.Процесс перепланировки не так прост, как кажется. Строители / девелоперы заключают с Обществом договор застройки. Заключение такого соглашения о застройке не дает права собственности на землю застройщику, а просто дает застройщику право на застройку земли. Этот процесс включает в себя набор правил, процедур и последствий, которые вам необходимо понять.

• Заем или заложенное имущество: В случае заложенной квартиры или имущества застройщик может взять ипотечный кредит, поскольку он будет сносить дом для строительства нового здания.До тех пор, пока новое строительство не будет построено для повторного заселения владельцем, ответственность будет лежать на застройщике в том, что касается залогового права. После того, как заемщик заселит свой новый дом, залоговое право будет возвращено фактическому владельцу. Застройщик может воспользоваться ссудой на развитие, заложив недвижимость или если банк предоставит ссуду на перепланировку. В этом отношении нет письменного правила, так как концепция перепланировки находится на начальной стадии и со временем развивается. Следовательно, каждый житель должен прояснить свои сомнения с застройщиком и убедиться, что в соглашении четко прописаны эти факты.

• Арендатор и владелец: Арендатор и владелец — две стороны одной медали. Согласно нескольким решениям высоких судов, оценка была в пользу арендатора. В числовом выражении 2/3 компенсации было направлено арендаторам, а 1/3 — домовладельцу. Если фактический владелец / домовладелец обслуживает залоговое право на «дом, подлежащий перепланировке», он ограничивается стоимостью квартиры и рассматривается отдельно. В таких случаях 1/3 минус залог направляется арендодателю, а 2/3 минус залог принадлежит арендатору.

• NRI Property: Могут быть собственники или члены, чьи квартиры заперты, а также владелец, проживающий за границей. Это скорее административный элемент. Он может не присутствовать физически, чтобы участвовать в документации и переговорах. Но он всегда может отдать доверенность близкому родственнику или надежному другу, который может принимать важные решения от его имени. Есть два типа доверенностей: «общие» и «специальные» (или ограниченные). Согласно генеральной доверенности, ваш родственник / друг получил право выполнять все юридические действия от вашего имени.Это не ограничивает его / ее конкретной транзакцией. С другой стороны, полномочия ограничиваются конкретной сделкой или законом по специальной доверенности. Следовательно, если вы скептически относитесь к передаче принятия решений третьей стороне, вы можете выбрать ограниченную доверенность.

Права на перепланировку

Застройщик обычно гарантирует определенную сумму денег, дополнительную площадь или сочетание того и другого. Он может предоставить вам альтернативное жилье для вашего временного проживания, оплатить вашу аренду или выплатить вам ежемесячную компенсацию, в пределах которой вы должны будете найти свое временное жилье.Как только застройщик предоставит подробный план, члены общества должны проконсультироваться с консультантами по недвижимости и застройщиком о вероятной будущей цене. Исходя из этого, члены общества должны произвести некоторые расчеты, чтобы проверить коммерческую выгоду.

В договоренности между резидентом и застройщиком есть два важных момента. Один из них — коммерческий, а другой — технический. Фактически, уже на этапе заключения договора жители общества должны назначить юриста для составления и согласования договора.Члены общества должны обеспечить своевременное завершение проекта, что является наиболее важной деталью, которая должна быть упомянута в соглашении. Технический ракурс относится к готовому товару. Он должен соответствовать техническим характеристикам и качеству, указанным в соглашении.

Общество должно иметь действующий акт передачи земли и здания в свою пользу. После получения согласия членов общества общество должно предоставить документы застройщику. Он должен содержать технические детали, такие как количество открытых парковочных мест, стоянок для машин на сваях и закрытых стоянок, выделенных существующим членам общества.В соглашении о застройке должны быть прописаны общие спецификации и удобства, которые будут предлагаться в новом здании. В соглашении должен быть указан график платежей, ориентировочная дата выселения квартир, срок завершения, пункт о штрафах, если застройщик не уложится в срок и т. Д.

Осложнения при перепланировке

• Неспособность собрать всех членов общества в один момент времени
• Квартиры или апартаменты могут быть переданы в залог банку или финансовому учреждению.
• Некоторые члены могут быть заинтересованы в покупке новых квартир по льготной цене в новостройке.
• Передача земли и строения не оформлена в пользу общества.
• Налоговые вопросы редевелопмента непонятны обществу.
• Ожидается высокая компенсация или цена в случае некоторых членов, которые не заинтересованы в проживании в новом здании

Перепланировка многоквартирного комплекса или жилых или коммерческих помещений приобрела большое значение.Сегодня общества предпочитают идти на перепланировку, чем на ремонт. При перепланировке участники получают выгоду в денежном выражении, а также дополнительную площадь. Обычно перепланировка — обычное дело среди старых объектов. Но в таких городах, как Бангалор, Ченнаи, Мумбаи или Дели, покупатели жилья часто покупают бывшие в употреблении квартиры с третьей или четвертой продажи, если они конкурируют с конкретным пригородом по сниженной цене. Согласие трех четвертей членов общества должно быть получено на собраниях общества.Хотя это может показаться типичной беспроигрышной ситуацией, процесс перепланировки не так прост, как кажется. Невозможность собрать всех членов общества в один момент времени и акт передачи земли и строения, оформленные не в пользу общества, являются основными ограничениями при перепланировке собственности.

Процесс жилищного строительства — Housing Toolbox

Как и любое крупное и сложное предприятие, оживление жилищного строительства требует как видения общей картины, так и внимания к деталям.Строительство жилья обычно описывается как состоящее из четырех основных этапов: Concept , Predevelopment , Construction и Аренда / размещение и текущие операции .

В этом разделе набора инструментов подробно описываются эти основные этапы процесса развития, а также процесс разбивается в зависимости от роли, которую муниципалитет будет играть в инициировании доступного развития.

Для целей данного инструментария в данном руководстве предполагается, что земля, находящаяся в государственной собственности (муниципалитетом), будет использоваться для строительства доступного жилья.Это может быть имеющаяся в собственности земля или земля, которую приобретает муниципалитет. Поэтому мы включаем конкретную информацию о том, как муниципалитет может оценивать потенциальные участки и как проводить процесс запроса предложений (RFP). Конечно, большая часть процесса будет одинакова для частной земли и / или частного доступного жилья.

Это руководство состоит из следующих разделов:

1. Создание стратегии развития (сбор информации)

2.Поиск сайта

3. Предварительная разработка и оценка участка

4. Разработка запроса предложений и выбор разработчика

5. Строительство *

6. Занятость и текущая деятельность *

7. Постоянная роль муниципалитета

* Обратите внимание, что для более полного понимания процесса строительства доступного жилья в него включена информация о этапах строительства, размещения и текущей эксплуатации.Маловероятно, что муниципалитет будет участвовать во всех этих этапах.

Хотя представленная здесь информация послужит полезным руководством для процесса развития в вашем районе, план MHP всегда рекомендует проконсультироваться с городским юрисконсультом относительно любых описанных действий.

6 фактов о перепланировке недвижимости

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность в Мумбаи.Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещают новую квартиру с лучшими удобствами.

Из-за ограниченного количества открытых земельных участков в Мумбаи, крупные застройщики теперь рассматривают возможность заняться реконструкцией.

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность для тысяч жилищных кооперативов Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых зданий предлагают дополнительную площадь, деньги и обещают новую квартиру с лучшими удобствами.

Но владельцам следует помнить о нескольких вещах, прежде чем делать выбор в пользу перепланировки.

Что такое перепланировка и зачем она нужна?

Редевелопмент жилья — это процесс реконструкции жилого помещения путем сноса существующей конструкции и строительства новой в соответствии с разрешениями Муниципальной корпорации Большого Мумбаи (MCGM). В идеале он работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств.

Девелоперы

, со своей стороны, также ищут объекты недвижимости с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новое и более высокое строение, где дополнительные этажи могут быть проданы с хорошей прибылью.

Согласно условиям договора между застройщиком и данным обществом, существующие члены общества получают новые квартиры в реконструируемом доме на площади равной или большей площади их существующих квартир. Но реконструкция может иметь место только в том случае, если 75 процентов членов дадут свое согласие.

Более 20 000 жилищных кооперативов, 17 000 закрытых зданий и более 3 000 структур Махараштры (Управление жилищного строительства и развития территорий Махараштры) ждут предложений по реконструкции.

Преимущества перепланировки перед ремонтом

Согласно Redevelop Mumbai, консультанту по управлению проектами, который работал с более чем 45 жилищными обществами по перепланировке в Мумбаи, ремонтные работы в здании, которому уже 25 лет, только увеличат срок его службы на три-четыре года.«Структурный ремонт экономически нецелесообразен из-за просачивания, слабых стен и фундамента, протекающих водопроводных труб и т. Д.», — сказал Firstpost Дилип Шах, старший советник и аналитик по перепланировке жилищных сообществ.

Редевелопмент работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет для этого необходимых средств. AFP

При перепланировке участники получают новое здание, больше места и денежные льготы, не тратя денег из собственных карманов.Шах говорит, что застройщик может предложить дополнительные удобства, такие как спортзал, просторную автостоянку и высококлассные системы безопасности, среди прочего.

Недостатки

Однако, хотя перепланировка может быть последним шумом, горожане утверждают, что застройщики часто сносят старые колониальные особняки, чтобы построить роскошные башни для богатых. И чаще всего это происходит бессистемно и без согласия членов общества.

Любое здание старше 25 лет может быть подвергнуто перепланировке, если оно признано архитектором аварийным.Согласно положениям Правил контроля за разработкой, застройщикам стало легко объявлять здания ветхими, даже если это не так. Учитывая сильную связь между политиками и строителями в городе, правительственный архитектор не составит труда объявить здание ветхим.

Процесс перепланировки также доставляет неудобства жильцам, так как им придется искать альтернативные места для проживания, пока застройщик сносит старое здание и строит новое.Обычно строителю требуется не менее 18–24 месяцев для завершения проекта с продленным шестимесячным льготным периодом в случае возникновения каких-либо неблагоприятных обстоятельств.

Соблюдайте основные правила

1. Редевелопмент обычно обременен горечью и жалобами на произвол и коррупцию в адрес Управляющего комитета общества, поэтому члены общества всегда должны назначать юриста перед подписанием контракта со строителем. «Застройщик должен быть прозрачным, надежным и заслуживает доверия.»Самый рекомендуемый способ выбора строителя — это использовать систему торгов», — сказал Шах.

Общество должно подготовить сравнительную таблицу и после проверки достоинств, репутации, технических возможностей, опыта, финансового состояния, качества строительства и успешного завершения проектов выбрать застройщика.

2. В контракте должны быть четко указаны обязательства застройщика и членов общества, а также штраф или последствия любого нарушения контракта любой из сторон.После того, как соглашение принято в отношении площади и фонда корпуса, оно не может быть пересмотрено.

«Если площадь ковра, как указано в соглашении, не предоставляется строителем, владелец может потребовать соответствующую компенсацию через суд по делам потребителей, подав жалобу на строителя по пунктам« Нарушение доверия »,« Мошенничество »,« Недобросовестная торговая практика ». и недостаток в обслуживании «, — сказал Шах.

3. Жилищное общество должно настаивать на банковской гарантии, которая обеспечит денежную компенсацию, чтобы гарантировать, что проект не будет отложен или остановлен на полпути.«Победитель торгов должен предоставить банковскую гарантию, эквивалентную 20% от общей стоимости проекта», — сообщает redevelopmumbai.com.

В соглашении должно быть указано время завершения проекта, размер новых домов, способ и характер денежной компенсации, если это единовременный платеж, возмещение арендной платы или сочетание того и другого. to предлагает ежемесячную авансовую компенсацию вместе с брокерскими и транспортными расходами, которые арендатор должен понести при обеспечении альтернативного жилья, сказал Шах.

4. Необходимо соответствующим образом согласовать ежемесячную компенсацию, которая эквивалентна преобладающей ставке арендной платы в том же районе. Застройщик обычно оплачивает чеки с просроченной датой. В случае отказа от авансовой аренды общество имеет право запретить застройщику продать или разрешить новому покупателю квартиры занять их соответствующие квартиры.

5. При освобождении помещения все члены должны дать согласие и освободить помещение в соответствии с решением, принятым на общем собрании органа.В случае, если член отказывается сделать это, общество или застройщик могут обратиться в компетентный суд.

Как строители могут манипулировать правилами FSI и условиями соглашения

Строители часто искажают и грубо нарушают правила, незаконно планируя и строя дополнительные / несанкционированные участки, выходящие за рамки их полномочий. «Покупатели таких незаконных квартир / собственности заключают сделки, которые позже приводят к судебным разбирательствам», — сказал Шах.

Как заказать перепланировку квартиры в RESIDENT Concept House?

Для строительства RESIDENT Concept House мы используем монолитно-каркасную технологию. Его преимущество в том, что несущими являются только внешние стены дома — перепланировка квартиры не нарушает целостность дома и абсолютно безопасна для его дальнейшей эксплуатации.

Если вы приобрели квартиру в RESIDENT Concept House и хотите изменить расположение комнат, вы можете заказать перепланировку в нашей компании.На этапе строительства, перед сдачей в эксплуатацию, это не только сэкономит вам время при ремонте, но и позволит сэкономить деньги.

Как заказать перепланировку квартиры — расскажем ниже в формате «вопрос-ответ».

Хочу заказать перепланировку квартиры. С кем мне связаться?

Шаг первый — вам необходимо связаться с менеджером сервисной службы по телефону (044) 494 04 00. Шаг второй — прийти к нам в офис, чтобы подробно обсудить проект новой квартиры.

Во время телефонного разговора специалист сервисной службы назначит вам встречу, чтобы вместе с архитектором дома выслушать ваши пожелания по замене межкомнатных перегородок. После этого мы готовим эскиз новой планировки и согласовываем его с вами. Чтобы конструкция стен соответствовала строительным нормам, план квартиры должен быть проверен менеджером проекта и главным архитектором.

Только после этих действий мы вносим изменения в документацию и приступаем к работе в квартире.

Надо ли платить за перепланировку?

Если в вашей квартире еще нет возведенных стен, вы можете бесплатно заказать перепланировку комнат. Но важно, чтобы вы обратились в сервисный отдел не менее чем за 30 дней до начала кладочных работ на полу. Это обязательное условие, ведь это время требуется на разработку проекта квартиры и его согласование.В бесплатную перепланировку квартиры также входят дизайнерские и монтажные работы.

Работы в RESIDENT Concept House уже находятся на стадии возведения кирпичных стен по этажам. Но даже если в вашей квартире уже есть межкомнатные стены, вы можете заказать их перепланировку. В этом случае вы оплачиваете строительно-монтажные работы — демонтаж уже построенных стен и кладку новых стен. Разработка проекта квартиры осуществляется бесплатно.

Сколько стоит перепланировка квартиры в RESIDENT Concept House?

Общая сумма будет определяться количеством строительных материалов, сложностью и объемом работ.

Иногда смена межкомнатных перегородок связана с переносом инженерных сетей, а перепланировка двухуровневой квартиры — с переносом проемов для лестниц, поэтому смета будет формироваться в зависимости от запросов инвестора.

Только после согласования сметы и заключения договора вы оплачиваете перепланировку.

Есть ли ограничения в перепланировке квартир?

При строительстве жилого комплекса, в первую очередь, руководствуемся Государственными строительными нормами и стандартами, а при обсуждении изменений перепланировки не можем согласиться со следующими пунктами:

• изменения в существующих конструкциях — их нарушение отрицательно сказывается на безопасности здания,
• изменение размера, положения и цвета окон — замена одного из элементов фасада ухудшает архитектурную концепцию дома,
• Остекление балконов, лоджий, террас — нарушает архитектурную целостность здания и противоречит Госстроительству,
• увеличение или уменьшение ванных комнат — «мокрые пятна» могут затронуть нижние или верхние жилые этажи,
• Снос вентустановок и перенос инженерных коммуникаций — тоже сказываются на качестве постройки.

За подробностями обращайтесь в сервисный отдел. Менеджеры работают с понедельника по пятницу с 10.00 до 18.00. С ними можно связаться по телефону (044) 494 04 00 или отправив электронное письмо [email protected].

Порядок покупки квартиры в доме перепланировки

Об авторе: Рахул Чхедха, энтузиаст и советник по перестройке зданий. Вы можете связаться с ним по мобильному телефону + 91-9322097004. Приведенные ниже статьи предназначены только для информационных целей.

Для проектов под редевелопмент в первую очередь выделяются квартир или отдано предпочтение существующим членам общества. Квартиры, оставленные после того, как были забронированы существующими участниками, затем продаются новым участникам или домовладельцам. Итак, процедура для покупки квартиры для новых членов остается той же , что и при покупке квартиры в новом доме или любом другом здании.

Покупка дома в новостройке или после перепланировки — длительный и сложный процесс.Ниже приведены шаги, которым обычно должен или должен следовать домовладелец —

Юридическое страхование имущества:

Будь то покупка нового дома в старом обществе или перестроенного, нужно убедиться, что продавец владеет недвижимостью и имеет право продать ее вам. Это очень важно, чтобы в дальнейшем вы не запутались в правах собственности или не столкнулись с какими-либо проблемами.

a) , чтобы купить квартиру в старом доме: когда вы покупаете квартиру в старом обществе или уже существующем, вам необходимо сначала договориться с продавцом , пройти , а затем согласовать условия, проверьте документы, и, наконец, получите одобрение ссуды , если вам нужна ссуда.

b) , чтобы купить квартиру в проекте перепланировки: При покупке квартиры в обществе, которое находится на стадии перепланировки, подтверждают , что перепланировка является законной и что планы санкций были утверждены. В противном случае вы можете заплатить деньги за что-то незаконное.

Знайте свой план платежей:
Прежде чем покупать любую новую недвижимость, вы должны знать о планах платежей , на которые вас попросят подписаться.Этот план платежей будет зависеть от застройщика и типа собственности, которую вы завершаете. . Например, если вы покупаете квартиру в уже существующем здании или старом, обычно ожидается, что вы будете платить единовременно единовременно, а не распределять платежи на будущий период времени.

И если вы покупаете квартиру, которая находится под процессом перепланировки , у вас может быть некоторая гибкость в отношении типа плана оплаты. Типовые планы бывают 3-х типов:

a) Строительство связано : Вы платите на основе хода строительства объекта недвижимости.Этот считается самым безопасным , поскольку вы платите за прогресс в работе, а не бесполезно платите больше, чем хотелось бы для финансирования разработчика, особенно когда работа откладывается.

b) Привязка по времени : Вы платите в соответствии с установленным временем или продолжительностью , независимо от того, идет ли строительство вовремя или нет. Здесь риск может заключаться в том, что вы обязаны по контракту выплачивать ваши взносы, даже если с недвижимостью ничего не происходит.

c) Первоначальный взнос : Вы платите за недвижимость заранее, но затем подвергаетесь риску задержек , например, будет ли недвижимость завершена вообще или нет.

Общей чертой всех планов оплаты является то, что вам придется внести первоначальную сумму (около 10%) в качестве первоначального взноса.

Начать процесс подачи заявки на получение ссуды:

Это на тот случай, если вам понадобится ссуда для покупки. Желательно, чтобы одновременно начал процесс заявки на ссуду с потенциальными кредиторами, наряду с вышеуказанными шагами.Это может дать вам некоторое представление о размере ссуды, на которую вы будете иметь право, и об условиях, на которых вы ее получите. Не откладывайте этот процесс, так как часто ваша сделка может сорваться, если у вас недостаточно ресурсов для покупки. Кредитор потребует от вас определенные документы , касающиеся вашего дохода и налогового статуса , а также около документов, связанных с имуществом. Вы также можете получить ссуду с предварительным одобрением , если вы еще не выбрали недвижимость, но хотите сэкономить время позже, когда вы сузили область поиска.Пожалуйста, также поймите, как кредитор выплатит вашу ссуду , единовременно или в соответствии с планом платежей, на который вы подписались.

Письмо о выделении:

После того, как вы подали заявку на бронирование в строящемся здании, застройщик или подрядчик предоставит вам квартиру. А если вам повезет, вы сможете выбрать одну из нескольких квартир. После этого вы получите письмо от застройщика. В этом письме о выделении содержится подробная информация о вашей квартире (например, номер квартиры, площадь, цена), которая была выделена вам , платежные реквизиты, любые дополнительные сборы, взимаемые с вас, такие удобства, как парковка, членство в клубе и сборы за содержание, которые должны быть вызваны во время владения и проживания.Как только письмо о выделении вам будет предоставлено, ваша гибкость по изменению вашей собственности может быть ограничена .

Договор купли-продажи:

Если вы покупаете ранее существовавшее здание или общество, продавец подпишет с вами договор купли-продажи после того, как вы согласовали условия продажи, с кем это может касаться.

Но что ж, если вы получаете перепланировку под или новое строительное общество , то после того, как вы забронируете квартиру , в ближайшие месяцы застройщик подпишет с вами договор купли-продажи .Это договор, в котором говорится, что недвижимость была продана вам, а также указываются детали вашей квартиры. Всегда полезно проверить все детали, которые вам обещали, особенно цену, квадратные метры, дату доставки и штрафы за просрочку доставки, а планы оплаты (штраф за просрочку платежа) — это то, о чем вы договорились.

Владение и регистрация:

Последний шаг в процессе покупки — это владение недвижимостью, передаваемой вам, и ваша ответственность за регистрацию ее на свое имя.Владение — это физическая передача собственности, но этого недостаточно для установления законной передачи права собственности. Для этого вам нужно будет зарегистрировать недвижимость на ваше имя в местных муниципальных архивах, а продавец должен подтвердить, что собственность передается вам. Во время регистрации вам также необходимо будет оплатить гербовый сбор, который представляет собой государственный налог, взимаемый с сделок с недвижимостью.

Многие домовладельцы обычно считают, что процесс может быть утомительным, но в конце концов у вас, наконец, есть место, которое вы можете назвать своим домом, милым домом!

Анализ развития многоквартирного дома Задняя часть калькулятора конверта

Щелкните любое синее входное значение, чтобы внести изменения. Hit Введите или Tab после того, как вы сделали ввод, а затем щелкните следующее поле ввода, чтобы отредактировать его. Нажмите кнопку Сохранить файл вверху, чтобы периодически сохранять свою работу. Обучающее видео находится в самом низу страницы.

Анализ на основе FAR по сравнению с анализом на основе единиц

Участок застройки, зонированный для многоквартирного жилого использования, обычно будет иметь ограничение по плотности с точки зрения общей общей площади здания в квадратных футах, разрешенной на участке, или потолка в количестве жилых единиц.Наш калькулятор может анализировать сайт как на основе FAR, так и на основе единиц, и вы можете переключаться между ними в одном файле анализа. FAR означает «отношение площади пола» , но нам нравится думать об этом как «соотношение площади пола к размеру участка». FAR — это просто отношение допустимой общей надземной площади застройки к площади участка. Примером отношения FAR, равного 5,00, может быть земельный участок площадью 10 000 квадратных футов с допустимой надземной площадью застройки 50 000 квадратных футов брутто.

Обратное решение для получения привлекательной цены покупки земли

Калькулятор BOTE

Valuate позволяет вам ввести целевую доходность за 1 год по затратам для расчета цены покупки земли на остаточной основе. Другими словами, как только вы введете затраты на разработку, арендную плату и расходы, вы можете переопределить значение «Текущая» стабилизированная доходность NOI на стоимости и следить за обновлением цены покупки земли.

Понимание таблиц анализа чувствительности

Анализ чувствительности — это способ стресс-тестирования ключевых результатов вычислений, основанных на изменении одного или нескольких входных данных, которые влияют на рассматриваемый результат.Каждый анализ чувствительности нашего калькулятора Profit Margin показывает пересечение двух ключевых входных данных с приращениями изменения для каждого входа и результирующий спектр значений для нормы прибыли.

Повышение доступности квартир начинается с понимания затрат на их строительство

В течение десятилетия между Великой рецессией и пандемией коронавируса США пережили исторически длительный экономический рост. Спрос на арендное жилье в эти годы неуклонно рос благодаря демографическим тенденциям и сильному рынку труда.Тем не менее, предложение нового арендного жилья не поспевает за спросом, что приводит к увеличению арендной платы, опережающему рост доходов домохозяйств.

Политики и исследователи определили ряд препятствий на пути к строительству большего количества и более доступного жилья, включая ограничительные правила землепользования, рост затрат на рабочую силу и материалы в строительстве, а также большую концентрацию рынка в жилищном строительстве. Примечательно, что жилищное строительство не выиграло от повышения производительности, как многие другие отрасли.

Строительство, скорее всего, замедлится до тех пор, пока пандемия COVID-19 не утихнет, а экономические условия не улучшатся. Но кризис общественного здравоохранения высветил степень небезопасности жилья среди миллионов арендаторов в США — проблему, которую можно решить только путем строительства большего количества жилья с меньшими затратами.

Это первая статья из серии, в которой исследуется, как улучшенные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость строительства многоквартирных домов. Наша цель — изложить, что могут сделать застройщики, архитекторы и подрядчики для повышения доступности, независимо от крупных изменений в политике землепользования или жилищном финансировании.Мы также отмечаем области, в которых проектирование и строительство взаимодействуют с политикой и финансовой средой и которые выиграют от более широких изменений. В серии обобщены основные выводы более длинного отчета.

Спрос на арендное жилье превысил предложение — особенно на квартиры по умеренной цене

В период с 2010 по 2019 год доля домохозяйств в США, арендующих дома, выросла с 32% до 36%. За этот период было сформировано более 4 миллионов новых арендодателей, в том числе беспрецедентный рост арендаторов с высоким доходом.Этот всплеск спроса привел к исторически низкому уровню вакантных площадей для сдачи в аренду, а арендная плата росла быстрее, чем доходы домохозяйств. Арендаторы с низким и средним доходом были особенно ущемлены, поскольку домохозяйства с более высокими доходами боролись за ограниченное предложение аренды. Размер домохозяйства за этот период уменьшился, что привело к увеличению спроса на небольшие жилые единицы, особенно квартиры с одной и двумя спальнями.

Что касается предложения, многоквартирные дома росли больше (рис. 1). Более 60% новых многоквартирных домов, построенных в 2018 году, находились в зданиях с более чем 50 квартирами, и только 5% были в зданиях с менее чем 10 квартирами.

Более крупные здания отражают эффект масштаба при многоквартирном строительстве. По мере роста стоимости земли застройщикам необходимо разместить больше единиц жилья на одном земельном участке. Затраты на проектирование, регулирование и эксплуатацию не сильно зависят от размера здания, поэтому более крупные здания позволяют застройщикам распределять эти фиксированные затраты на большее количество квартир. Как сказал один разработчик: «С точки зрения эксплуатации, для нас стоит почти столько же затрат на эксплуатацию здания из 30-40 единиц, сколько для здания из 100 единиц, поэтому мы ищем участки, на которых можно разместить более крупные проекты.”

Рост арендной платы в период с 2010 по 2018 год отражает существенное увеличение затрат на три основных компонента строительства: землю, рабочую силу и материалы. Органы местного самоуправления и правительства штатов приняли нормативные акты, в том числе плату за воздействие и сложные процессы выдачи разрешений, которые увеличивают затраты на разработку и увеличивают сроки строительства. Почти во всех юрисдикциях США местные законы о зонировании гораздо более ограничивают новое многоквартирное жилье, чем односемейное жилье.С.

Когда правительства добавляют затраты на развитие, эти затраты обычно перекладываются на арендаторов или покупателей с надбавкой. Обременительные правила могут стать серьезным бременем, особенно в отношении небольших проектов и доступного жилья или жилья со средним уровнем дохода.

В то время как академическая литература документировала, как чрезмерно ограничительное зонирование увеличивает стоимость жилья на ранних этапах процесса застройки, меньше исследований было сосредоточено на этапах проектирования и строительства жилья. На сегодняшний день большая часть проектных и строительных исследований стоимости жилья сосредоточена на индивидуальных методах строительства (например, застройка за пределами строительной площадки) или конкретных типах зданий (например, микроблоках).Команды проекта должны будут объединить ряд установленных и экспериментальных стратегий для повышения эффективности и предсказуемости проектирования и строительства многоквартирных домов при производстве высококачественного жилья.

Снижение затрат на строительство потребует экономии на всех этапах процесса

Чтобы лучше понять, как методы проектирования и строительства могут удешевить строительство квартир, мы разбиваем компонентные затраты на три категории: затраты на землю, жесткие затраты и мягкие затраты.То, насколько каждая категория вносит вклад в общие затраты на разработку, существенно зависит от географии, типа проекта (например, среднеэтажный или высотный), размера проекта и конкретных характеристик объекта. Следующая разбивка показывает, как можно разделить основные затраты в многоквартирном проекте средней этажности (от четырех до шести этажей).

• Земельные расходы. Покупка земли составляет примерно от 10% до 20% общих затрат на застройку для типичного многоквартирного проекта. Стоимость земли существенно различается в зависимости от местоположения проекта.По состоянию на 2018 год цены на землю недалеко от центра Вашингтона, округ Колумбия, и Сан-Франциско превышали 10 миллионов долларов за акр по сравнению с примерно 100000 долларов за акр в Кливленде и Детройте.
• Жесткие затраты. Эта категория включает строительные работы и материалы и может быть разбита на четыре подкатегории: подготовка площадки и основание, оболочка и конструкция, интерьеры и услуги. В среднем твердые затраты составляют от 50% до 70% затрат на строительство.
• Софт стоит. Все затраты, кроме земельных и жестких, обозначены как мягкие.Ключевые компоненты включают проектирование, инжиниринг, финансирование, получение разрешений и плату за воздействие. Мягкие расходы в среднем составляют от 20% до 30% общих затрат для относительно простого проекта, хотя они могут быть выше в некоторых районах метро и для проектов субсидированного доступного жилья. Сложные проекты, требующие изменения зонирования или встречающие серьезное сопротивление сообщества, будут иметь гораздо более высокие мягкие затраты.

В следующих статьях этой серии будут подробно рассмотрены стратегии снижения затрат в каждой из основных категорий и подкатегорий.

Не все многоквартирные дома являются небоскребами — типология зданий имеет значение для затрат

Для многих термин «многоквартирный дом» вызывает в воображении образы небоскребов Манхэттена из стекла и стали. Но на самом деле многоквартирные дома охватывают диапазон размеров, архитектурных стилей и строительных материалов — от скромных дуплексов до дворовых групп и 50-этажных башен. Такие правила, как строительные нормы и требования к зонированию, сильно влияют на размер здания, дизайн, материалы и методы строительства.Банки и другие кредиторы также связывают доступность финансирования с размером здания и типом конструкции. Все эти факторы приводят к разным затратам на строительство.

Затраты на строительство для любой данной типологии могут значительно различаться в зависимости от географических рынков, в зависимости от преобладающих ставок заработной платы строительных рабочих, требований к найму работников, входящих в профсоюзы, и строительных норм. Строительные материалы, такие как пиломатериалы и сталь, продаются на мировых рынках, поэтому цены в разных регионах США различаются меньше.S. Кризис COVID-19 может нарушить глобальные цепочки поставок этих материалов.

Мы представляем средние затраты, полученные на основе данных RSMeans и интервью с разработчиками. Однако стоимость строительства следует понимать на местном уровне. Например, многие проекты средней этажности в Детройте застопорились, поскольку из-за нехватки рабочей силы и строгих местных требований к рабочей силе стоимость строительства превышает 250 долларов за квадратный фут без соответствующего увеличения арендной платы. Смету затрат в Детройте стало трудно предсказать, поскольку застройщики видят увеличение на 30% между первоначальной оценкой затрат и окончательными предложениями на строительство.

Одно важное предостережение заключается в том, что RSMeans в основном собирает данные по проектам с нуля, а не по проектам перепланировки в местах засыпки. Проекты засыпки, как правило, меньше по размеру, им не хватает экономии на масштабе, и они часто выполняются на более сложных объектах. Затраты, вероятно, будут значительно различаться в зависимости от проекта засыпки, но, скорее всего, больше всего похожи на строительство средней этажности.

(ссылка на источник фото. CC BY-SA 2.0)

Как показано на Рисунке 3, затраты на строительство существенно меняются в зависимости от типа здания, в основном из-за изменения материалов.Например, высотная бетонная конструкция может стоить 75 долларов и более за квадратный фут, чем шестиэтажная конструкция с деревянным каркасом («палка») на бетонном подиуме. Если участок зонирован так, чтобы максимальная высота здания составляла девять этажей, дополнительных трех этажей доходов, полученных от перехода на бетонную конструкцию, может быть недостаточно для того, чтобы сделка «закрепилась» (имела финансовый смысл). Из-за скачка затрат на строительство застройщики не могут строить с максимальной высотой или соотношением этажа к площади (FAR), разрешенным при зонировании, за исключением мест, где ожидаемая арендная плата за квадратный фут очень высока.

Тип строительства также влияет на планировку и эффективность многоквартирных домов, особенно на то, как жители получают доступ к своим индивидуальным квартирам. Небольшие проекты с заполнением часто имеют единственную внутреннюю лестницу, поднимающуюся от общего входа. В зданиях средней этажности обычно используются коридоры с двойной загрузкой с одним или несколькими лифтами, как показано на Рисунке 5. В многоэтажных башнях квартиры часто сгруппированы вокруг центрального ядра. Как мы уже обсуждали, эти планировки имеют прямые финансовые последствия: для более высоких многоквартирных башен требуются более дорогие стальные или бетонные конструкции, а планировка этажей влияет на процент от общей застроенной площади в квадратных футах, которая напрямую приносит доход (например,г., ни один житель не оплачивает стоимость коридоров или лестниц).

До сих пор наше обсуждение было сосредоточено на затратах на строительство квартир по рыночной цене. «Доступные» многоквартирные дома (т.е. проекты, получающие государственные субсидии) имеют дополнительные особенности и ограничения, которые обычно увеличивают затраты на строительство по сравнению с жильем по рыночной цене. Примечательно, что мягкая стоимость доступного жилья существенно выше из-за сложности построения программ субсидирования.Застройщики доступного жилья не могут конкурировать за самые желанные земельные участки, поэтому они часто ограничиваются участками с более низкой абсолютной стоимостью земли. Эти сайты могут стоить меньше из-за проблем, связанных с их построением; например, участки с крутыми склонами, требующие более дорогого фундамента, или загрязненные земли, требующие восстановления.

В штатах, выделяющих федеральные субсидии, такие как налоговая льгота на жилье для малоимущих (LIHTC), есть требования к типам квартир и минимальным размерам квартир (включая более крупные «семейные» квартиры), что может ограничивать нововведения на уровне плана этажа и единицы.Некоммерческие застройщики часто пытаются поддерживать важные общественные цели, такие как строительство с участием профсоюзов, выплата существующей заработной платы и включение общественных пространств в свои жилые комплексы. Эти усилия, однако, могут значительно увеличить бюджет проекта.

В поисках экономии на каждом этапе строительства

В остальных статьях этой серии будет рассмотрено, как более удачные решения по проектированию и строительству могут снизить стоимость нового многоквартирного жилья.Хотя стратегии проектирования и строительства не заменяют изменений политики как на федеральном, так и на местном уровнях, они отражают реальность того, что проектные группы по всей стране сталкиваются с дефицитом бюджета и часто обращаются к проектированию и строительству для контроля затрат.

Некоторые из ключевых вопросов, которые необходимо решить, включают:

• Какие категории затрат самые большие? Какие затраты труднее всего предсказать или самые разные в разных проектах?
• Какие затраты контролирует команда проекта (а не внешние партнеры или государственные учреждения)?
• Каким образом улучшенное проектирование и строительство может снизить затраты на каждом этапе процесса?
• Как можно распределить экономию за счет повышения качества или передать арендаторам?

Повышение доступности жилья имеет решающее значение для снижения финансовой нагрузки на домохозяйства съемщиков.